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1
買房人最怕什么？
沒買房，房價(jià)漲了；買完房，房價(jià)又降了。
在鄭州，這一點(diǎn)集中突出的體現(xiàn)在今年最亮眼的一個(gè)主城區(qū)：金水北。
金水北緊鄰金水主城，有配套，有人口，有地鐵，片區(qū)已經(jīng)相當(dāng)成熟。
區(qū)域有價(jià)值，房價(jià)就有支撐，上半年，金水北以一騎絕塵的房價(jià)漲幅笑傲鄭州樓市。
市場的高熱度也催生著神盤不斷涌現(xiàn)，一年時(shí)間，金水北房價(jià)從名門翠園的17000，翻過瀚海思念城的18000，翻到碧桂園天麓的19000。
就在市場中所有人都處于腦熱追漲的狀態(tài)中，破局者降臨。
作為金水北最后一個(gè)鎮(zhèn)場子的千畝大盤，美盛教育港灣接過瀚海思念城的接力棒，但沒有走高價(jià)首開的路子，而是在開盤前釋放出了16XXX的低調(diào)價(jià)格。
美盛對(duì)市場的擔(dān)憂不是多余的，即便價(jià)格還算友好，但最近一次加推，去化已不及市場平均水平。
一石激起千層浪，區(qū)域內(nèi)其它項(xiàng)目紛紛做出反應(yīng)。
比如保利海德公園特價(jià)房16XXX起，比如瀚宇天悅城首付可分期，比如錦藝金水灣、中原大觀等項(xiàng)目，都出現(xiàn)了比正常售價(jià)低上1000起步的房源。
上半年價(jià)格還鐵板一塊的金水北，出現(xiàn)了裂縫。
山雨欲來風(fēng)滿樓。
2
上半年，大批購房者追漲金水北的時(shí)候，我們說過，不急，莫慌。
因?yàn)閷?duì)于金水北來說，現(xiàn)在18000、19000的價(jià)格，一定是虛高的，原因有二。
第一、存量。
在美盛教育港灣正式進(jìn)場之后，金水北的存量房源一度超過了1000萬方，換算成住宅，大概是9萬套。
9萬套是什么概念？按平均3人一間房計(jì)算，一共可容納27萬人，而金水北全區(qū)規(guī)劃人口才只有37萬。
短期存量巨大，這些存量又大多集中在下半年開盤，金水北的市場短暫的進(jìn)入供過于求的狀態(tài)，價(jià)格自然回落。
第二、 價(jià)差。
目前金水北好一點(diǎn)的次新房價(jià)格在17000左右，二手房價(jià)格在15000左右，而金水北新房短期內(nèi)飆到18000甚至19000，2000左右的價(jià)差，是虛高的。
寒流突襲金水北，兩類購房者最難受。
買了房的，捶胸頓足后悔不迭，覺得買虧了；沒買房的，一邊慶幸一邊猶豫，不知道到底什么時(shí)候買才合適。
面對(duì)兩類購房者，我們的建議依然是最開始的兩個(gè)詞。
不急，莫慌。
3
不急，是因?yàn)橛腥恕?/span>
人口，是區(qū)域房價(jià)最大的支撐，金水北在人口的吸引上，有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。
金水北背靠的老金水，是鄭州人口最多的區(qū)域。
2018年各區(qū)平均工資統(tǒng)計(jì)，金水區(qū)以僅次于東區(qū)的工資收入位列8區(qū)第二。
一句話總結(jié)，金水區(qū)人多，還有錢。
過去，金水區(qū)擁有著全市最優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資源、教育資源，讓相當(dāng)一部分老金水產(chǎn)生了牢固的地緣情節(jié)。
隨著時(shí)間推移，當(dāng)老城區(qū)環(huán)境、產(chǎn)品力都不斷下降的時(shí)候，這波手里有錢的老金水，改善需求壓不住了。
從9月各區(qū)二手房交易數(shù)據(jù)也可見一二，金水區(qū)以一騎絕塵的交易量領(lǐng)跑8區(qū)。
誰能安放這些老金水的改善需求？北龍湖太貴，老東區(qū)無房，南區(qū)西區(qū)太偏，白沙綠博又太遠(yuǎn)。
最終，這一大波改善客戶只能順勢(shì)向北，進(jìn)入已經(jīng)相對(duì)成熟、產(chǎn)品也相對(duì)有改善性質(zhì)的金水北，與金水北本身擁有的一部分城改居民一起，奠定了金水北區(qū)域的人口基石。
在人口，尤其是大批改善人口的支撐下，金水北的房價(jià)想大降，不那么容易。
4
莫慌，是因?yàn)闆]地。
人再多，如果后續(xù)土地供應(yīng)一直跟得上，房價(jià)想要重新回到上行道路上來，也相當(dāng)困難。
除非，沒地了。
金水北東起中州大道，西至京廣快速，南起北三環(huán)，北至連霍，整個(gè)區(qū)域界限被框死，沒有向外延申的可能，也就是說，金水北的土地供應(yīng)量，是有上限的。
16年之前的金水北，被陳寨、廟里、沙門、柳林、劉莊、高皇寨等城中村占據(jù)，少量的小產(chǎn)權(quán)房、經(jīng)適房點(diǎn)綴其中，幾乎沒什么凈地，也沒什么新盤。
17年之后，金水北城中村集體拆除，浩浩蕩蕩的城改拉開了序幕，這些城改地，成為了金水北最重要的供地來源。
經(jīng)過兩年的土地出讓、開發(fā)，金水北巨量的城中村基本已經(jīng)被瓜分完畢：
城改接近尾聲，可出讓的土地都變成了在售、待售項(xiàng)目，這也意味著，擼完市場上這波新房，金水北會(huì)直接進(jìn)入二手房市場。
在供地有限的情況下，金水北供過于求導(dǎo)致的市場趨冷是短暫的，待市場供需重新回歸到平衡狀態(tài)之時(shí)，便是金水北在震蕩中走出上揚(yáng)步伐之時(shí)。
5
行至此，金水北的市場就非常清晰了。
短期看，市場供應(yīng)充足，所以在樓市整體行情向下的時(shí)候，會(huì)出現(xiàn)短暫的窗口期，會(huì)有降價(jià)、特價(jià)出現(xiàn)。
但長期來看，金水北有區(qū)域價(jià)值支撐，后續(xù)供地有限，房子賣一套少一套，稀缺的土地價(jià)值背后，就是房價(jià)的增長潛力。
未來，金水北一定是朝著18000的價(jià)格往上走的。
沒買房的，記住以下幾點(diǎn)：
第一、緊盯國企、大品牌的開發(fā)商，首先資金鏈會(huì)相對(duì)靠譜，爛尾概率比較小，其次在市場下行期間，優(yōu)惠力度會(huì)更大。
第二、首先關(guān)注地鐵盤，其次是帶有學(xué)校的樓盤，但要注意學(xué)區(qū)和學(xué)位房，對(duì)于投資來說，學(xué)位房會(huì)影響到未來溢價(jià)。
第三、金水北巨量的城改地，意味著配套巨量的商業(yè)，后期市場會(huì)有巨量的公寓產(chǎn)品出來，投資者務(wù)必遠(yuǎn)離。
買了房的，放平心態(tài)，放長眼光，金水北的未來，向上看。
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