從1998年房改開始，房地產(chǎn)飛速發(fā)展了20年。
無論是人均居住面積，還是房屋總量，抑或是房企的銷售額，均超出了人們的想象。
拿人均居住面積來說，從6.7平方米增加到36.9平方米，增長了4.5倍。經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平披露過一組數(shù)據(jù)：46個城市人均住房建筑面積大于40平，51個城市的套戶比大于1.2。
房屋總量也在不斷擴(kuò)張著，從1998年房改到2005年，房地產(chǎn)年均銷售面積僅僅在1億-5億平米之間，從2010年到2018年，每年的房地產(chǎn)銷售面積都高達(dá)10億平米以上。
這20年賣出去的房產(chǎn)面積相加，得出的結(jié)果是177億平米，按每套房100平米來計算，總共賣出去了1.7億套房子。
房地產(chǎn)的銷售額更讓人覺得不可思議。
房產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞近日發(fā)布報告指出：參照2018年及2019年各月銷售增速，預(yù)計2019年全年商品房銷售面積與銷售金額將分別達(dá)到17.2億平方米和16.1萬億元。
16萬億的樓市，這樣的體量，在2019年保持高壓的調(diào)控環(huán)境下，再度刷新了歷史新高。
但是，我們可以從最近的兩個現(xiàn)象中看出來，16萬億的樓市，正在“擠海綿”，把其中的“水分”一點點壓出來。
第一，從統(tǒng)計局發(fā)布的70城房價指數(shù)可以看出，今年的16萬億，是在“以價換量”的基礎(chǔ)上實現(xiàn)的。
比如，10月份，二手房降價的城市增加到了35個。時隔55個月來，70城市中再次出現(xiàn)二手房價下跌過半的情形。
到了11月份，時隔56個月，再次出現(xiàn)連續(xù)2個月超過30城房價下調(diào)的現(xiàn)象。
還有一個跡象值得注意，今年8月份開始，以恒大、碧桂園為首的龍頭房企，就紛紛展開了“搶收行動”，到了金九銀十，降價促銷的特價房遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過往年的比例，房企巨頭也因此收獲了歷史最佳的單月銷售業(yè)績。
一方面是促銷房源增多，另一方面是房地產(chǎn)成交額突破16萬億，這兩者之間的關(guān)系正變得越來越微妙。
第二，預(yù)期房價“穩(wěn)中有降”，已成市場共識。
央行前幾天發(fā)布了《2019年第四季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告》，報告顯示，未來3個月內(nèi)準(zhǔn)備出手購買住房的居民占比為20.7%。
這一比例，創(chuàng)下了2017年以來新低（2016年第四季度該比例為20.1%），顯示了購房意愿大幅下降的同時，看好房價上漲的人也在變少。
無獨(dú)有偶，12月27日，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的新一期《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》指出：核心城市房價繼續(xù)小幅下調(diào)，明年樓市“小陽春”或難以再現(xiàn)。
為什么這樣說，看看京滬房價走勢就明白了。
北京房價下調(diào)速度要快于其它一線城市，與2017年4月最高點相比，2019年11月北京房價約下跌了18.5%。
此外，二手房成交量繼續(xù)回落至近三年平均值附近，2019年11月，10大重點城市二手住房成交量指數(shù)為138.39，比10月下降達(dá)8.62%。
當(dāng)然，深圳最近很火，因為豪宅稅取消等原因，在一線中逆勢表現(xiàn)，但是，北京、上海、廣州等核心城市的全線疲弱，二手房市場的冷清，卻昭示了一個市場共識：明年的房價，很難有大的起色。
為什么會出現(xiàn)這兩個現(xiàn)象呢？
筆者認(rèn)為，還是跟樓市擴(kuò)張速度太迅速有關(guān)，開發(fā)商的靚麗業(yè)績，房地產(chǎn)的吸金能力，遮掩了樓市的剛性需求，蓋了太多“無用”的房子，以至于大量的房子被用于投機(jī)，或者美其名曰為“投資”，自住的房子卻沒多少。
按業(yè)內(nèi)大佬的看法，“自住”房子甚至還不足50%。
今年11月初的一次記者會上，原綠城總裁曹舟南稱：“中國30多年的房地產(chǎn)發(fā)展，作為開發(fā)商了多少錢？造就了多少億萬富翁？但真正賣給客戶自住的，據(jù)我判斷不到一半，另一半多用于投資。去年一手房交易量14萬億多，如果砍掉一半投資的，7萬億，其中的水分，你們懂的，所以我非常支持調(diào)控。”
不足50%這個數(shù)字，不知道曹舟南怎么統(tǒng)計出來的，但作為房地產(chǎn)行業(yè)資深的從業(yè)者，絕不是無的放矢。
大家也不必感到驚奇，按我的理解，“自住率”并沒有跟“空置率”掛鉤。
目前業(yè)內(nèi)都比較認(rèn)可西南財大公布的22%的城鎮(zhèn)房屋空置率，假如有一半多的房子都用于投資，并不意味著這些投資的房產(chǎn)會“閑置”，投機(jī)者、房產(chǎn)長期投資者、囤房者依然有可能會裝修，會居住，所以，空置率比50%以上的房子比重低，也是正常的。
專家的話，應(yīng)該引起我們的警惕，今年房地產(chǎn)依然保持了強(qiáng)悍的擴(kuò)張速度，亮眼的數(shù)據(jù)背后，卻是投資大于自住的“虛弱體質(zhì)”。
這也恰恰符合馬云、任正非所說的“實情”。
馬云曾給阿里巴巴員工寫過一封內(nèi)部信，叫《未來的年輕人，要學(xué)會租房子》中，其中建議道，“十年以前我喜歡阿里巴巴所有的年輕人，最早的鐵軍沒有多少人。我說買房子去，趕緊買房子”，“但是，現(xiàn)在我鼓勵大家不要買房子，要學(xué)會租房。”
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也就是說，照這樣發(fā)展下去，自住的房子會越來越少（尤其是中小城市），同時，養(yǎng)老的壓力卻與日俱增，房子再多，都無法代替養(yǎng)老的壓力。
12月27日，華為心聲社區(qū)發(fā)布創(chuàng)始人任正非的一篇采訪。他講道：“當(dāng)年如果不分股份給大家，我們可能就是一個小公司，干一干就散了，重新又去干一個行業(yè)。怎么知道我不會去搞房地產(chǎn)呢？我最應(yīng)該的是去搞房地產(chǎn)，不應(yīng)該搞通信，這么傻，又苦又累又不賺錢。”
任正非這兩句話，看來是在開玩笑，細(xì)細(xì)品味，卻說出了房地產(chǎn)快速發(fā)展背后的“軟肋”。
原因無它，對比通信、制造業(yè)、實體經(jīng)濟(jì)，蓋房賣房的錢賺得太輕松了，時日一久，積壓了太多“非自住”的房子，不管比例有沒有達(dá)到專家所說的50%，結(jié)構(gòu)已然失衡了。
筆者認(rèn)為，只有像今年這樣一直“擠水分”，降價也好、促銷也罷，讓這個市場的所有人，包括房企、投機(jī)者、剛需在內(nèi)的群體，都樹立“房住不炒”的理念，甚至嘗到一些“教訓(xùn)”，才能逐步使樓市恢復(fù)理性。
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