樓評 | 剛需急了！這個(gè)房價(jià)低洼小區(qū)，據(jù)說馬上要漲？！
導(dǎo)讀
上月，深圳灣瑞府開盤8000萬戶型秒光，讓人再次驚嘆深圳土豪們的超強(qiáng)購買力。但這個(gè)世界上，土豪畢竟是少數(shù)，草根才是主流。在深圳買房，首付如果只能拿出幾十萬，雖顯寒酸，但也不是沒有選擇，今天就給大家推薦一小區(qū)，號稱深圳剛需的救星——國展苑。
國展苑位于深圳市龍崗區(qū)布吉街道，出布吉檢查站出關(guān)第一站，龍崗大道右側(cè)。小區(qū)分兩期建設(shè)，一期于2002年竣工，二期于2003年竣工，由9棟30層以上的超高層建筑及一棟綜合樓、地下停車場等構(gòu)成。現(xiàn)有住戶3000多戶，居民近萬人。
目前，由深圳市百合控股集團(tuán)投資興建的“百合”系學(xué)校已涵蓋了春蕾幼兒園、春蕾小學(xué)、百合外國語等從幼兒園到初中階段的學(xué)校。
“深圳最牛初中”百合外國語學(xué)校是一所民辦、沒有地段生的寄宿制初級中學(xué)，全部通過參加百合外國語的考試來擇優(yōu)錄取。
除可上私立學(xué)校外，小區(qū)內(nèi)部有國展苑幼兒園可上，周邊也有信義小學(xué)和賢義小學(xué)（九年制）可就近入學(xué)。
雖說與私立學(xué)校教育實(shí)力難以企及，但對于承擔(dān)不起高昂學(xué)費(fèi)的普通家庭來說，這兩所學(xué)校在布吉片區(qū)教育資源普遍匱乏的情況下，算是中上等學(xué)校了。
國展苑小區(qū)有27部電梯，由于小區(qū)電梯使用年限已久，頻繁發(fā)生事故。2017年不僅一次性更換27部電梯，還將小區(qū)的自來水管全部更換，并建起了文化舞臺，規(guī)劃了1500平方米的居民活動(dòng)中心。更換電梯后，小區(qū)配套有所改善，不管是出租還是出售成交更加火熱，價(jià)格自然也有所上浮。
長期以來，布吉沒有大型商業(yè)配套。2018年4月26日，深圳第一家萬象匯開在了百鴿籠地鐵站，布吉片區(qū)又多了一個(gè)新地標(biāo)。
該項(xiàng)目分為地下一層，地面四層，引進(jìn)300多家品牌，解決了布吉人民大型購物只能跑往福田的尷尬境地。
在萬象匯這樣的大型商業(yè)配套下，小區(qū)附近的配套就顯得有些微不足道了，只能說該有的都有，至于品質(zhì)就一般般咯。
小區(qū)距地鐵3號線和5號線“布吉站”800米左右，未來幾年將會增加14號線（預(yù)計(jì)2022年通車）和17號線兩條線路。
相比之下公交就方便多了，小區(qū)門口就有榮超花園公交站（4個(gè)站臺），可直達(dá)深圳各區(qū)。“布吉站”旁還有深圳東站，出行十分便利。
由于早期規(guī)劃不合理，布吉的交通比較擁堵，不過近幾年拆分公交站后以及地鐵線路的開通情況有所好轉(zhuǎn)。
小區(qū)車位比1:0.2；除了地下停車場和剛建起來的立體停車場外，還有地上停車位，停車費(fèi)200-300元/月。老小區(qū)停車位都比較緊張，但好在附近有小區(qū)車位較充足，也可滿足小區(qū)車位需求，停車費(fèi)10元/天。
國展苑一共二期，一期有6棟樓（國興臺、國泰臺、國盛臺、國耀臺、國安臺、國榮臺），戶型較為雜亂，走廊部分層高較低，較為壓抑。
二期有3棟樓（逸庭居、御庭居、華庭居，底層為商鋪，有華潤超市和服裝批發(fā)城）戶型較好，但臨龍崗大道，有噪音影響，可自行加裝隔音玻璃，價(jià)格比一期稍便宜。
小區(qū)戶型整體實(shí)用率在75%左右，在高層電梯房中算是正常水平。
綜合樓
其中一期6棟樓中有4棟是3梯12戶35層的塔樓， 2棟3梯10戶的30層塔樓；二期3棟樓皆是3梯10戶的32層塔樓。樓棟樓層較高，樓間距20米左右，底層戶型采光不足。
國泰臺、國安臺只有三種戶型，全都在50平左右，對稱分布，比較適合剛需上車，在小區(qū)所有樓棟中成交是最火的一棟。
國興臺與國盛臺戶型分布一樣，但國盛臺的AFGM四個(gè)戶型面積比國興臺稍大一點(diǎn)。
國耀臺與其他棟不同的是全都為74平以上稍大戶型，所以這一棟的成交很少，畢竟對于剛需型小區(qū)來說五十多平的小兩房，可比七十多平的正規(guī)兩房性價(jià)比高多了。
二期的三棟戶型差異在于華庭居的A戶型相當(dāng)于合并了逸庭居、御庭居的A、K戶型，成為整個(gè)國展苑最大的一個(gè)戶型。
而逸庭居、御庭居的戶型分布又與一期中的國榮臺一樣，僅朝向不同。
小區(qū)主打43-74㎡小戶型產(chǎn)品，200萬左右即可上車，剛需型小區(qū)大戶型較難出手。本期我們將重點(diǎn)介紹剛需上車小戶型！
此戶型分布在國泰臺、國安臺，是國展苑成交最火的小兩房戶型。戶型方正，客廳出小陽臺，有東北、西南朝向，主臥帶凸窗，高層南向的通風(fēng)采光較好。此戶型最大的優(yōu)勢是面積小、總價(jià)低、易上車、轉(zhuǎn)手快。
此戶型目前在售房源報(bào)價(jià)在185-210萬左右，按照歷史成交來看200萬內(nèi)是比較合理的，小區(qū)有部分報(bào)高價(jià)的業(yè)主多為手持兩套房以上，基本不愁賣，除個(gè)別急賣的業(yè)主外，基本不愿降價(jià)。但此戶型依然是小區(qū)性價(jià)比最高的戶型。
此戶型分布在御庭居、華庭居、逸庭居、國榮臺的G/H ，戶型方正，客廳出陽臺，有西北、東北向，可改三房（餐廳位置可改房間）。但二期外三棟臨龍崗大道，有點(diǎn)嘈雜，相比起來國榮臺就安靜許多，價(jià)格也稍貴一點(diǎn)。
此戶型目前在售房源報(bào)價(jià)在255-280萬左右，該戶型比其他同面積戶型稍好，價(jià)格稍高。但臨馬路的戶型幾乎在255萬左右，住家安靜的在270萬內(nèi)性價(jià)比較高。
此戶型分布在國興臺、國盛臺的G/F，原始戶型為一房，可改兩房（廚房可改一個(gè)小房間，客廳位置改廚房），改造之后倆臥室的采光通風(fēng)較好，但客廳部分面積較小，采光通風(fēng)較差，并且廚房在客廳位置會有油煙影響。目前報(bào)價(jià)為160-200萬不等，真正的剛需上車小戶型，作為兩房性價(jià)比還算不錯(cuò)。
從成交量來看，從去年10月份到今年的1月份，每個(gè)月成交量趨于穩(wěn)定，春節(jié)期間成交量停滯，成交最多的是50平左右的剛需小兩房，這也符合小區(qū)的定位。
從成交價(jià)格來看，小區(qū)高層南向戶型通風(fēng)采光較好，南向的小兩房單價(jià)較高，最高達(dá)到4萬/㎡左右，妥妥的拉高了小區(qū)均價(jià)。國展苑小區(qū)價(jià)格一直處于微漲趨勢，去年四月份萬象匯開業(yè)刺激了一波漲幅，周邊小區(qū)都借勢狠漲了一波，國展苑均價(jià)大概漲了15-20萬左右，接著十一月布吉段地鐵14號線的動(dòng)工，小區(qū)均價(jià)又漲了5萬左右。
從歷史來看，每一次外部利好的刺激都會對國展苑的房價(jià)起到一定的催化作用，可推斷一下未來距小區(qū)500米處的一個(gè)舊改項(xiàng)目（商業(yè)綜合體）大概率也會帶來一波漲幅。
在18年下半年整體市場下行的情況下，剛需觀望氛圍濃厚，小區(qū)的成交量有所下滑，但除個(gè)別業(yè)主急賣以外，小區(qū)價(jià)格幾乎沒有松動(dòng)。主要由于小區(qū)業(yè)主多為兩套房以上，寧愿選擇出租也不愿降價(jià)，根本就不愁賣。
目前小區(qū)放賣量有一百多套，正常情況下三個(gè)月左右可以出手，遇到業(yè)主誠心賣的價(jià)格比市場價(jià)低個(gè)10萬左右非常好出手。接下來小陽春會有一波火爆的行情，剛需們也在陸陸續(xù)續(xù)進(jìn)場了。
一、龍珠花園PK國展苑
1.近地鐵：龍珠花園較大（并且人車分流），小區(qū)近地鐵，但3個(gè)區(qū)中的C區(qū)離地鐵站較遠(yuǎn)，走路距離與國展苑差不多。
2.同等價(jià)位戶型：龍珠花園的戶型大部分朝天井，沒有陽臺，客廳采光很差；國展苑的戶型都有陽臺，采光通風(fēng)較好。
二、榮超花園PK國展苑
1.近地鐵：榮超花園分為“花園外”和“花園里”兩部分，“花園外”近地鐵，“花園里”距地鐵站比國展苑還遠(yuǎn)。
2.價(jià)格：“花園外”戶型靠近馬路，較為嘈雜，價(jià)格比國展苑稍高。“花園里”主要以樓梯房為主，僅一棟電梯房，走廊沒有窗戶，均價(jià)在4萬/㎡左右。
三個(gè)小區(qū)各有千秋，買房還得落實(shí)到真實(shí)需求上來，最合適的房子就是踮一踮腳能夠的著的房子，在資金和需求上尋求一個(gè)平衡點(diǎn)。
小區(qū)容積率較高，人流量密集，居住舒適度欠佳。但圍合式小區(qū)格局還算不錯(cuò)，一期高層南向的居住舒適度教好，視野開闊，通風(fēng)采光較好，住家比二期安靜不少，生活交通都還算方便，衣食住行均可滿足。
小區(qū)業(yè)主一部分自住，一部分出租，主要以福田、羅湖的公司中層管理者、白領(lǐng)及周邊自住經(jīng)營小老板為主，現(xiàn)在賣房的業(yè)主部分為換房做準(zhǔn)備，部分手里有兩套房以上掛出房源也不急賣。
租客占3成左右，多為福田、羅湖上班族，僅少部分南山上班的，還有一些周邊做生意的人群。投資用于出租的也有一部分，小區(qū)房源比較好租，租金還算比較可觀。
春節(jié)期間市場萎靡，不過開年之后，在粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃利好，2019年經(jīng)濟(jì)形勢有所好轉(zhuǎn)的趨勢下，深圳看房客和買房者都在蠢蠢欲動(dòng)，剛需都在陸陸續(xù)續(xù)進(jìn)場了！
國展苑小區(qū)雖算不上很好，但低總價(jià)以及近關(guān)內(nèi)的好處，確實(shí)滿足了深圳眾多的剛需，不管是買來過渡還是能在深圳安個(gè)家，對于手里僅有幾十萬的人來說，都是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。
責(zé)任編輯：
