觀點地產網3月6日，萬科以27.73億元的代價重回杭州土拍市場，距離其上一次在杭州公開市場拿地已經過去了將近半年時間。
此次拿地的主體為萬科旗下的杭州名城博園置業有限公司，所拿地塊為住宅地塊，位于余杭區。經過52輪競價后，由萬科以溢價23.08%的價格拿下，成交樓面價為20308元/平方米。
在萬科的架構中，房地產業務主要分為北方區域、南方區域、上海區域和中西部區域四個分部。其中，上海區域在營收方面貢獻不小，而在上海區域里，杭州又是萬科的主要糧倉之一。
公開資料顯示，杭州萬科于2016年業績突破兩百億。也正因為此，上海區域當年業績占比躍升至33%，一度超越萬科的大本營廣深區域。
不過，近兩年來萬科對于杭州區域的經營似乎有些“佛系”，除了杭州區域的業績增速出現放緩外，萬科在該區域的拿地次數也少了許多。據公告披露，萬科2019年在杭州僅新增了5個項目，與2018年相比數量減少了近六成。
拿地節奏改變，最為直觀的影響便是可售項目數量隨之減少。據市場人士介紹，萬科在杭州的土儲面積排行已經被擠出了前五行列。具體來說，其住宅總庫存不足80萬平方米，可售貨值庫存約為18萬平方米，在售項目為17個，待售項目只有1個。
從“存貨”數量上看，杭州萬科的補倉似乎有些“迫在眉睫”。
而從其今年在杭州的拿地表現來看，似乎依然是“不緊不慢”。事實上，這次拿地也是萬科2020年里首次在杭州拿地。
有說法指出，萬科在杭州十幾年的拿地經歷就像是一條拋物線，而這兩年則是恰好處在了增長的“瓶頸期”。
2006年，萬科通過合并南都地產正式進入杭州市場。不得不承認，相比起其他同行，萬科在杭州一開始便擁有著不錯的“起點”。
不過，在當時綠城一家獨大的杭州，萬科在后續開拓市場時卻沒有表現出太大的增長幅度。2014年，已經入杭8年的萬科只拿到了一個新增項目。
此后又過了兩年，情況才有所改變。彼時，已經在杭州平緩發展多年的萬科突然開始發力，并在2015年內拿下9個項目，權益建筑面積達70萬平方米。2016年，萬科在杭州共新增13個項目，權益建面達125.09萬平方米。
而就當眾人都以為萬科會繼續在杭州大手筆擴張的時候，萬科卻又“下坡式”地慢了下來。2017年時，萬科杭州全年新增項目只有上一年的零頭。該年，萬科杭州新增3個項目，權益建筑面積約16.41萬平方米，較上一年減少了86.88%。
數據來源：企業公告、觀點指數整理
事實上，根據房地產的開發周期計算，萬科杭州在2015年、2016年的大幅拿地，正是其此后兩年于杭州地區錄得超過兩百億銷售業績的重要支撐，可惜這樣的大手筆擴張似乎有些“曇花一現”的意味。
拿地節奏的放緩，也成為了導致萬科杭州區域的業績增速進入“慢車道”的主要因素之一。
數據來源：透明售房網、觀點指數整理
公開資料顯示，萬科杭州區域2017年的銷售業績為281億元，2019年的銷售業績約為298億元，兩年間業績增長幅度為6%。而從整個萬科集團來看，其2017年的銷售金額為5298.8億元，2019年銷售業績為6308.4億元，兩年間增長幅度為19%。
隨著萬科體量越來越大，其杭州區域在拉動整體業績提升上所起到的作用已經開始出現減弱趨勢。
得益于體量上的龐大，萬科杭州這兩年的銷售業績仍然在該區域的銷售排行上處于前列位置，但有市場人士指出，如果萬科接下來不能在杭州進行有規模的土儲補充，在未來區域競爭中則不排除它會被反超的可能。
另一方面，萬科近兩年在杭州拿地總偏愛于采用“合作”的方式。其2019年新增項目中，只有兩個項目是由萬科擁有100%權益。
合作的方式雖然能夠分攤風險的同時擴大銷售規模，但另一方面，權益占比同樣會影響到期最終的利潤結算。據資料顯示，2018年萬科杭州按股權計算的銷售額為201.42億元，但到了2019年時，其按股權計算的銷售額僅為172.41億元，同比減少了14.4%。
而據杭州業內人士透露，萬科3月6日在杭州新拿的地塊，應該也是找到了合作者或者資本方進行共同開發?！暗撓⑦€未得到最終確定，潛在合作者的身份也尚不知曉?！?/p>
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