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本文轉載自：樓市黃大大
公寓分兩種，深圳的，和其它的。
為什么這么說？
3月7日，位于南山蛇口的某項目集中開盤，首批70套精裝商務公寓，大戶型為主，總價在2000萬到5000萬之間，15分鐘即破億元。
無獨有偶，3月16日晚間，萬科星城288套公寓線上開盤7分半鐘后售罄，銷售金額達2.99億元。
這個月還未結束，深圳就出現了兩次“日光盤”，并且都是公寓。
公寓？這個在人們眼里“是巨坑”、“升值慢”、“稅費高”、“賣不出去”的資產，似乎到了深圳就成了“香餑餑”。
憑什么？深圳客瘋搶的公寓，背后有何玄機？
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2019年，仿佛有股神秘的購房力量在左右深圳樓市，一年就出現了9個“日光盤”。
圖源中原地產
可見，3月的這波公寓瘋搶現象，只是延續了去年的火熱趨勢。在深圳人看來，已經不稀奇。
從歷年數據來看，深圳的公寓成交量一直逐年遞增，2019年更是走出了一波獨立行情。
去年，深圳公寓共計成交18902套，成交量相比2018年大漲58%，成交均價同比上漲到了61900元/㎡。
圖源中原地產
成交結構方面，公寓的成交更集中在低總價、小面積的公寓產品上。
其中，總價在300萬以內的公寓成交套數占比為70.46%。45㎡以下公寓成交套數為8669套，占比45.86%。
總體來看，公寓能在深圳如此吃香，主要有以下幾方面原因。
1、在深投資的熱度熱情高漲，需求外溢到公寓這類資產；
2、公寓不限購、不限貸，投資門檻是一線城市中最寬松的；
3、公寓在深圳產權明晰，處于相對陽光的地帶。
我們具體來看。
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深圳最不缺的就是暴富的神話。
從2005年開始到2019年末，深圳房價漲了近10倍，目前也是短線投資的熱門城市。
疫情下，先人一步樓市回暖的也是深圳，甚至多地出現百萬喝茶費（改名費），實在讓人驚訝。
并且，深圳房價完全看不到下跌的可能。尤其是去年下半年，先是取消豪宅稅，而后大灣區放開對港澳人的限購，當地樓市又被重新點燃了。
這與這座城市的競爭力分不開。
深圳的城市潛力不用多說。就經濟數據來看，2019年，深圳市GDP為26927.09億元，甩開了廣州近3300億元，再次高于香港，成為大灣區當仁不讓的經濟龍頭。
在經濟發展的同時，深圳一直面臨供地不足的挑戰。
甚至可以說，在深圳面前，全國沒有哪個城市敢說自己“缺地”。
深圳的面積有多小？相比杭州（1.7萬平方公里）、 北京（1.6萬平方公里）、 天津（1.2萬平方公里）、 廣州（7000多平方公里）, 上海（6000多平方公里），深圳只有區區1997平方公里，并且城市開發已基本處于飽和，可開發的建設用地極其稀缺。
于是，這些年深圳住房自有率非常低，只有23.7%，比寸土寸金的香港（49%）還要低，遠低于全國平均水平。
因此，深圳房價一路扶搖直上，跟樓市特殊性有關：供給遠小于需求，房價由高收入群體決定。
并且，保障型、安居型商品房、人才住房等公共住房，和可自由交易的商品房，早已形成了兩個獨立的體系。
隨著深圳限購、限價等政策的正式落地，以及二次房改政策的頒布，深圳樓市的調控不斷加碼。
一時間，不限購的地方不敢碰，限購的地方買不了，在較為嚴格的住宅限購政策下，購房需求就自然外溢到了公寓等資產。
加之商辦性質的公寓不限購、不限貸，2019年底商務公寓又取消了“只租不售”的限制，深圳公寓一下子成了香餑餑。
實際上，一線城市的公寓都有一定的投資價值。
不過，上海的公寓產品主要分布在外環外，北京、廣州，即便是商辦性質的公寓也限制很嚴。廣州月初還試圖給公寓松綁，怎料還是出現了政策一日游。比較下來，深圳市場對公寓產品是最友好的。
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此前，我們分析公寓這類產品，主張是不推薦。
“同等情況下能買住宅就別買公寓。”這是大的投資原則。
不過，不同城市對公寓的定義十分模糊，標準不一而足。例如，成都對公寓的定義是從居住需求方面出發：“大寒”節氣那天，客廳或臥室的日照時間小于2個小時的就是公寓。其它大部分城市的標準，則是不限購、不限貸、且有一定居住功能的產品。
前幾年，隨著樓市火爆，“公寓”這一名詞慢慢開始有些變味了，不少開發商為了利益打擦邊球，游走在灰色地帶。
公寓類政策也是朝令夕改，讓投資充滿了不確定性。
只不過，在地少人密的深圳，這類產品可以填補住宅稀缺的空白，市場發展得非常成熟，不同類型的公寓都有被明確地定義，比如，前幾天開盤的萬科星城公寓，其項目的房屋用途就清晰地注明“商務公寓”字樣。
整體上，可以分為三種類型：商務公寓、商業/辦公類公寓、產研用房類。
1.商務公寓
具備居住功能，可注冊辦公。土地性質一般是二類居住用地、商住用地或商業用地，產權一般是40－50年，房屋用途寫著“商務公寓”。這是接下來主要討論的公寓類型。
2.商業、辦公類公寓
可以通俗的理解成辦公性質的公寓，產權年限一般為40年。這類公寓在預售證上的土地使用性質一般為商業/辦公，這類土地性質按法律規定是不能改的。也就是說，這類房產的性質和住宅明確劃分，基本等同于辦公寫字樓。
3.產研用房類公寓
別稱工改工公寓，公寓的土地性質一般為產業用地，產權年限大多是50年。產研用房是將舊工業區拆除重建升級改造為新型產業園，包括新型產業用房、配套公寓等多種物業形態。不過這類公寓不允許個人名義購買，只能以企業名義購買。
但哪怕在深圳，也并非所有公寓都值得買。
只有商務公寓，才是“真”公寓，偏向于居住屬性，可以有陽臺、通燃氣。并且這類公寓受到政府認可，不僅可以享受到周邊的城市配套，在羅湖、福田和南山等區甚至可以申請學位。
此外，商務公寓的房屋性質屬于商業用地，所以也可注冊營業執照當辦公房用；商業性質房屋對二次改善型換房也沒影響，仍能享受第1套按揭利率。
認準商務公寓后，其它類別就可以先不用看了，不僅流通性差，而且部分項目可能因無法驗收存在違約的風險，不建議大家購買。
因此，對公寓并非要“一棍子打死”，至少在深圳，這類資產還是相當有潛力。
并且，哪怕是投資住宅市場，也得長點心了，靠房產投資短時間獲取暴利的時代已經過去。房子回歸住宅屬性，淡化金融屬性，已經成了不爭的事實性趨勢。
圖源樂有家
那么，無論是投資還是自主，買公寓需要遵循哪些原則呢？
我們建議把握三大準則：
靠近地鐵站和購物中心；面積無需過大，40-50㎡為宜；和同地段住宅單價比，有7折的價格優勢。這些原則滿足的越多，就越好，一個要素都沒有，就不建議買。
同時，聚焦租金年收益率，能達到3-4%就不錯了。買公寓本身就是多元投資方式的一種，要把房價上漲當作意外之喜。
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