文/諸葛找房
有過買房經(jīng)驗，或是準(zhǔn)備買房的人多半都知道樓市有個專有名詞“滿五唯一”，就算是不買房的人，也可能會在路過中介時看到廣告牌上這樣寫，這到底是什么意思呢？很多人都對此沒有具體清晰的概念，任由樓盤銷售或中介牽著鼻子走，其實提前搞懂沒那么難，或許還能省下不少錢！
滿5年和滿2年的房子差別大嗎？
為什么有行家說“寧高價買滿5不低價買滿2”呢？在回答這個問題之前，我們需要了解一下相關(guān)定義。首先，“滿2”就是“滿2年”的意思，換句話來說，就是從購買房屋過戶繳納契稅為準(zhǔn)，即從繳納契稅出具契稅發(fā)票的日期開始算起（起始日期），至今的時間已時隔2年。舉一反三的話，“滿5”也是“滿5年”的意思啦，具體解釋就是從獲得不動產(chǎn)權(quán)證開始或契稅票出票日開始，至今時間滿5年或超過5年。
而“滿五唯一”則是基本出現(xiàn)在二手房市場的名詞縮寫，具體是說業(yè)主在該省份內(nèi)，登記在房屋權(quán)屬登記系統(tǒng)里的只有這一套房子，有的限購城市是以家庭為單位“唯一”，并且獲得房產(chǎn)證之日或契稅票出票時間開始計算，年限已滿5年或超過5年。
“滿2年”和“滿5年”的房子，表面上看只是年限不同，但背后深層次的區(qū)別其實就是花銷多少的問題。我們都知道，購買二手房是需要繳納很多稅款的，具體交多少，除了與所購房屋的面積大小有關(guān)系之外，也與房屋購買年限有密切關(guān)聯(lián)。
購買二手房所需繳納費用的區(qū)別有哪些？
“滿2年”的房子需要繳納：契稅是首套房/二套房≤90㎡，征收計稅價的1%；首套房>90㎡，征收計稅價的1.5%；二套房>90㎡，征收計稅價的2%。個人所得稅是計稅的價格×1%（或是1.5%、3%），或者是兩次交易差額的20%。中介費是征收成交價的1%-3%不等。另外，不動產(chǎn)證滿2年的話可以免征普通住宅增值稅，不滿2年或是購買非普通住宅的話，征收計稅價的5.6%。
“滿5年”的房子需要繳納：契稅是首套房/二套房≤90㎡，征收計稅價的1%；首套房>90㎡，征收計稅價的1.5%；二套房>90㎡，征收計稅價的2%。中介費是征收成交價的1%-3%不等。不動產(chǎn)證或契稅票出票滿五年可以免征普通住宅增值稅和個人所得稅。
綜上所述，買到滿2年或滿5年不唯一的房子是可以剩下交增值稅的錢的，而買到滿五唯一的房子，則可以省下交增值稅和個人所得稅的錢。
滿5年的房子有什么特征呢？
首先，普通商品房或經(jīng)濟(jì)適用房相對比較容易辨別。一是查看契稅發(fā)票開具時間，二是房本的登記時間。其次，如果是購買公房，情況就比較復(fù)雜了。因為房改房的產(chǎn)權(quán)時間確定有三種方式，分別是房產(chǎn)證登記時間、原始的購房合同和第一筆購房房款，選擇任一即可。最后，繼承和贈與等其他購房類型，繼承的房子產(chǎn)權(quán)時間是以被繼承人獲得產(chǎn)權(quán)時間為準(zhǔn)，核準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)時間需要賣方提供原房產(chǎn)證和繼承公證材料。如果是直系親屬之間的贈與，產(chǎn)權(quán)時間以原房產(chǎn)證為起始點。如果是非直系親屬之間的贈與，則以新房產(chǎn)證為準(zhǔn)。
購買二手房遠(yuǎn)比購買新房的環(huán)節(jié)更復(fù)雜，套路也是無處不在，購房小白稍不留神就會吃虧，而且大多數(shù)購房者都沒有“吃一塹長一智”的經(jīng)濟(jì)實力，沒有重來的機(jī)會。所以請擦亮眼睛，切記盲從。
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