宜賓房地產中介公司數量眾多，原是為房地產業提供經紀、咨詢、評估等中介服務的實際操作中，卻有人動起了“歪腦筋”，以“陰陽合同”、虛假證明、無證過戶等手段逃避國家稅收，牟取不法利益。

在“春雷行動2019”市場治亂子行動中，宜賓市敘州區市場監督管理局針對這些逃稅“伎倆”進行了集中整治調查，行業潛規則被一一揭破……

市場治亂“第一槍”

2018年11月19日，宜賓市敘州區市場監督管理局(當時為工商行政管理局)接到區紀委移送的17戶房地產中介公司涉嫌行政違法線索，隨即成立了房地產中介類案件專案組，以“春雷行動2019”市場治亂子行動為抓手，集中執法力量對轄區房地產中介市場亂象叢生情況進行專項整治，打響了全區春雷行動市場治亂“第一槍”。

“以前，檔案數據的保管、查詢、利用都是身為檔案員的趙倩在經辦，這就給了她弄虛作假的機會。”宜賓市敘州區房地產管理局副局長周敏介紹說道。

從群眾舉報到發現趙倩的違法行為，宜賓房屋交易中逃避國家稅收的那些“伎倆”被一一揭露出來。據一名辦案人員介紹，“我們針對轄區房地產中介市場普遍存在幫納稅人開具虛假證明、簽訂陰陽合同、交易國家明令禁止交易的房地產等亂象進行了充分摸底，初步查明亂象的根源在于二手房買賣雙方、房地產中介方、國家相關管理部門工作人員惡意串通。”

宜賓市敘州區市場監督管理局副局長彭華富說，截至2019年2月25日，案件已全部辦理完畢，除區紀委移交的17戶房屋中介公司涉嫌行政違法線索外，在調查過程中又新發現1戶，掛靠經營2戶，共計20戶房產中介主體涉嫌違法。

其中，公司11戶、個體工商戶7戶、掛靠經營2戶。涉案金額達1198萬元，嚴重損害國家利益。“我局共做出20份《行政處罰決定書》，對20戶經營主體做出行政罰款35.35萬元，現已執行完畢18戶，執收罰款30.55萬元。另外兩家也在催繳當中。”

違法“伎倆”大曝光

那么，這些相互勾結的利益結合體，具體又是通過哪些違法“伎倆”謀取好處的呢?

據彭華富介紹，大體可分為三種類型。一是買賣雙方通過房地產中介向房管部門工作人員遞交‘好處費’，再由房管部門工作人員利用職務之便，開具虛假的房產證明，逃避國家稅收;

二是部分二手房地產買賣雙方和房地產中介方串通，在實際交易時簽訂一份三方《房地產買賣合同》，辦理納稅時則又重新簽訂一份低于實際成交價的《房地產買賣合同》，意圖降低計稅基數，少繳稅費;

三是撮合未辦理房產證的房屋交易。房地產中介為規避法律，在組織房屋買賣雙方簽訂交易合同后，與買賣雙方和房屋主管部門工作人員串通，由購房者出資金，售房者與房地產公司撤銷原有備案《房地產買賣合同》，再由房地產公司重新與購房者簽訂合同，并到國家相關部門備案，完成產權轉移，逃避國家稅收。彭華富寥寥數語，就大體勾勒出了涉案房地產中介機構的“伎倆”。

案例

“陰陽合同”&虛假證明

孫瓊玉在敘州區柏溪鎮城北新區一曼大道的“拉菲·好望山”有套面積80余平方米的房屋想要出售。通過房地產中介機構的牽線搭橋，他最終和蕭婉婷(買家)簽訂了《房地產買賣及經紀合同》，約定該房屋的轉讓成交價為50.98萬元，并約定孫瓊玉(賣方)支付7647元傭金，蕭婉婷(買方)支付7647元傭金及過戶所需的所有稅、費。

截至到此，一切都還合理合法，但接下來，“貓膩”就出現了。

房地產中介機構組織買賣雙方重新再簽訂了一份意圖為少繳稅費的備案《房屋買賣合同》(又俗稱“陰陽合同”)，約定的交易總售價為27萬元，比之真正的實際交易價格足足少了23.98萬元。

“從房屋購買方提供的上稅票據顯示，其實際上是按照27萬元的交易售價繳納的契稅。”彭華富表示，“消失的23.98萬元購房款自然也就不再上稅了。”

事情還沒完呢，由于該房屋在交易時未滿兩年，需繳納增值稅，于是房地產中介機構的原權證人員鄧磊、原敘州區房地產管理局工作人員趙倩及蕭婉婷(買方)一番“商議”后，決定在蕭婉婷(買方)交納11500元費用后，由趙倩出具虛假證明，證明該房屋在交易時已超過兩年。

這樣，蕭婉婷(買方)免交了增值稅，而房地產中介機構和趙倩也“各有進項”。在他們皆大歡喜的同時，本應被稅務部門收取的增值稅自然也就“消失無蹤”了。

“陰陽合同”&產權更名

2018年9月，錢國富(房屋售賣方)在敘州區柏溪鎮“金沙首座”有套房屋想要出手，但這其中有個“礙難”——與該房屋相配套的地下車位的產權擁有者是錢國富的父親錢斌。雖然錢斌從開發商(綿陽樹高公司)處購得車位并贈與兒子(錢國富)，在當時還未有產權證。而根據《城市房地產管理法》第三十八條：“未依法登記領取權屬證書的”房地產不得交易。

為完成該套房屋交易，房地產中介機構又一次串通敘州區房地產管理局工作人員趙倩，玩起了“移花接木”的把戲。

由周麗梅(買方)給予趙倩7000元“好處費”，通過趙倩聯系開發商(綿陽樹高公司)，讓錢斌向綿陽樹高公司提交地下車位更名申請，再由周麗梅與綿陽樹高公司簽訂地下車位認購合同。

在收到“好處費”后，趙倩立馬與綿陽樹高公司融資部聯系，啟動了該車位的更名程序。因為車位買賣是無需在房管局備案的，只需在房地產公司辦理更名即可。

該申請于2018年8月29日在綿陽樹高公司銷售部審核通過，之后便順利辦理在了周麗梅名下。就這樣，錢國富不繳納一分錢稅費，就成功地把車位賣與了周麗梅并完成了產權轉移。

另外，在整套房屋的交易總價上，旨在降低計稅基數少繳稅費的“陰陽合同”又“粉墨登場”了。

據敘州區市場監管局調查，房地產中介機構在協助買賣雙方交易時，實際成交價為270萬元(房屋成交價257萬元+車位成交價13萬元)。但在買賣雙方重新簽訂的《備案房屋買賣合同》中，上稅備案成交價就神奇地變為了75萬元。

近200萬元的成交金額被《陰陽合同》所掩蓋，其結果就是，按照房屋的實際成交價257萬元，周麗梅本應上稅38550元，但實際上稅額卻是10714元，兩者相差27836元。在整筆交易中(包括房屋和車位買賣)，房地產中介機構收取了周麗梅中介服務費2萬元。

處罰依據何在？

調取涉案房屋的登記、交易和納稅情況，一番抽絲剝繭后，無論虛假證明、“陰陽合同”還是無證過戶，二手房買賣雙方、房地產中介方、相關管理部門工作人員相互串通，以種種違法手段逃避國家稅收的事實都得以真相大白。

《合同違法行為監督處理辦法》規定“當事人不得利用合同實施下列危害國家利益、社會公共利益的行為：(一)以賄賂、脅迫等手段訂立、履行合同，損害國家利益、社會公共利益;(二)以惡意串通手段訂立、履行合同，損害國家利益、社會公共利益;(三)非法買賣國家禁止或者限制買賣的財物。”

彭華富表示，這20家房地產中介方作為專業從事房屋經紀服務業務的市場主體，應對《城市房地產管理法》、《房地產經紀管理辦法》、《合同違法行為監督處理辦法》、《稅收征收管理法》等法律法規知悉，但他們往往為了獲取傭金，通過與買賣房屋雙方和房管部門工作人員串通、出具虛假證明、簽訂低價合同、組織不得交易的房地產進行交易，致使國家稅收流失，其行為應當予以處罰。

依據《行政處罰法》第二十三條和《合同違法行為監督處理辦法》第十二條之規定，敘州區市場監督管理局對全部當事人作出責令改正違法行為，并處罰款8000—30000元的行政處罰，共計處罰款35.35萬元。

亡羊補牢未為晚

俗話說，亡羊補牢未為晚也。在對于轄區房地產中介市場亂象叢生情況進行專項整治的同時，敘州區市場監督管理局也就今后如何避免類似的違法情況再度發生，提出了建議：

一是由區住建城管部門牽頭，組織稅務、市場督管等部門開展法律法規專項培訓，要求房地產中介各市場主體建立學法用法的常態工作制度;二是要嚴格執行《房地產經紀管理辦法》，加強日常監管，建立監管檔案，對違法行為進行查處、建立聯合懲戒機制;三是幫助房地產中介各市場主體建立起行業協會，強化行業自我約束。

彭華富還重點提出，從此次專項整治調查結果來看，房屋中介公司與買賣雙方及房管部門工作人員相互串通，通過虛假證明、“陰陽合同”等違法手段逃避國家稅收，其實是鉆了各部門信息未能共享的“空子”。他表示，解決數據共享的“最后一公里”是有效的監管手段。

(文中所有涉案人員均為化名)

《新三江周刊》頭條報道組 銀于佳 馮璐平

原標題：2019年宜賓房屋交易逃稅第一案

文章來源：宜賓傳媒網

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