鳳凰網房產 作者：王迪 武俊
新城控股（601155.SH）或許正在經歷5年前佳兆業所經歷的“多米諾骨牌效應”，因為，場景是如此的相似。
2014年10月，郭英成涉嫌貪腐案，曾經排位前20強佳兆業遭遇“黑天鵝”事件：佳兆業信用體系長期評級接連下調，銀行抽貸，深圳國土局對佳兆業深圳2000套房源進行“鎖盤”，項目停工，股票停牌，并觸發大批債務交叉違約。
同樣是“掌舵者”涉嫌違法案件，7月3日，新城控股原董事長猥褻女童案曝光，王振華案甚囂塵上，新城控股緊鑼密鼓不論從職務還是照片上均與其進行強有力的“切割”。
只不過，帶來的結果是，依舊難以脫離輿論漩渦：新城控股A股股價連續一字跌停、34家基金公司下調其估值，資本市場、金融機構各種聲音對這家新城控股作為回應。
新城控股原董事長、創始人王振華
作為扼守企業命脈的現金流，該事件是否夠會引發新城控股債券違約，及對后續融資產生影響？
鳳凰網房產采訪多家銀行、債權機構及相關證券評級機構得知，針對新城控股抽貸措施目前應該不會涉及，大部分的銀行對新城控股的態度是，一般不會對新城控股發放新的授信，壓縮一定債券融資數量十分有可能，對于新融資項目十分謹慎，存量授信要評估擔保抵押措施是否到位。
“罪”與“罰”之間，新城控股又會迎來怎樣的風暴？
王振華的“規模”與“金融”夢
如若沒有此項丑聞的發生，新城控股或許會按照既有的步調在千億之路的賽道上繼續狂奔。這與王振華對于新城控股的規模野心不謀而合：力爭2019年合同銷售金額達到2700億元，而此前2018年其銷售額達到2210.98億元。
現在一切的“美好”都摻雜了一些污點，盡管事件發生后，新城控股上演了迅速的“掌舵人”更換策略。
事實上，從江蘇的一家棉紡廠車間走出，王振華所打造的總資產逾3300億新城控股王國用了26年。在規模與速度的疾馳之間，新城控股負債一直居高不下。（具體企業模式解讀，可點擊鳳凰網房產此前深度稿件《新城控股：“沙海”狂奔》）
據統計，2018年，新城控股的資產負債率為84.57%，負債總額達到了2793.62億，其中流動負債為2254.96億，占負債總額的80%，債務結構亟需調整。截至2019年6月30日，新城控股合并范圍內借款金額約900億元，其中公開市場融資余額約420億元，包括境外發行美元債約18億美金、銀行間債務融資工具約161億元、交易所債券約137億元。
天平的一端是，債務融資渠道逼仄，現金“饑渴”四處發債，另一端則是，新城控股試圖通過內生模式達到“錢生錢”的目的。
目前，新城控股的金融業務包括私募基金、銀行、P2P、保險經紀、商業保理、融資租賃等。
王振華對于金融版圖的布局可以追溯于2015年，新城金融，運營主體為上海新城金融信息服務有限公司，注冊資本為1億元，主要為貿易行業和建筑行業的中小企業提供借貸信息中介服務。
新城金融官網顯示，新城金融為新城集團旗下網絡借貸平臺，三大風控體系，多重安全保障。明星產品新鏈寶,協議利率為6.3%-6.8%，出借日期153天、160天、6個月不等，1000元起投,電腦端、微信端、APP皆可進行出借，募資額最多50萬。截至2019年6月30日平臺累計借款金額45.26億元，待還余額8288.6萬元，逾期金額為0，累計代償為0。
圖片來源：新城金融官網
近年來，新城控股一直通過關聯交易入股銀行，以第二、三大股東身份，入股包括江南農商行、鎮江農商行、常州金壇興福村鎮銀行、蘇州銀行等銀行。
“新城控股此類入股銀行的行為，多半是地方政府要求的，一般作為利益交換，入股農商行股份在之后，相對應的會在購買土地時當地政府附帶的一些優惠條件而已。”一位常年工作在銀行一線的人士告訴鳳凰網房產，新城控股參股的這些家企業：第一，體量小，壓根沒有錢給新城，第二，融資成本達不到新城的要求，第三，股東到銀行借款人行有規定的，或不能超過千分之一的資產。
在外界融資環境并不樂觀的情況下，除布局搭建金融頂層設計之外，新城控股試圖通過銀行布局為新城控股提供支撐，加速金融版圖的拓展。
去年9月19日，新城控股發布公告稱，公司及公司子公司新城創佳與蕪湖歌斐資產簽署合作框架協議，擬共同設立一支或多支有限合伙型私募基金，預計總規模100億元。
此外，新城控股也在從萬科內部聘用投融資方面的人才，今年6月26日，青島萬科合伙人余烜良加入新城，集團財務工作，此前，中航萬科首席投融官郭偉加盟新城控股，掌管新城控股蘇州區域公司。
“參股銀行及金融機構對房企融資會不會帶來利處，答案是肯定。但是具體會有多大的利處，這個是不定的，它和企業具體的情況、團隊對金融方式的創新、公司資產情況，對參股銀行的影響力等都密切相關。”一位不愿意具名的銀行資深職員稱。
索羅斯的反身性理論
內生模式難有生長空間，在外部環境上，因為此事件新城控股也遭受融資及評級的壓力。
7月11日，瑞銀發表研究報告下調新城發展控股評級將其剔除確信買入清單，一季報顯示共有44家基金公司持有該股，目前已有34家基金公司均已下調估值。東方證券、泰達宏利基金、財通基金、國金基金等機構也對新城控股股票進行了重新估計，新調整后同樣按照25.21元/股。
股票估值下調過程中或會改變公司運營各參與方的行為，使上市公司價值受損，股價或有難以上調的局面，這是索羅斯“反身性”理論的活用。
曾經在華夏銀行任職的一位資深人士透露：“眾多機構下調評級會產生較大影響，因為很多融資是股票質押，股票質押一般會打五折，如果低于某一個價格，則需要補充股票質押，如果不去補充，則會觸發條件，出借人會平倉股票，從而影響公司的股份結構，對后續融資及發債影響大。”
鳳凰網房產查閱發現，6月4日，新城控股旗下富域發展發布公告稱，將4850萬股質押給上海國際信托，質押期限為一年，這已經不是其第一次將股票進行質押，截至當日，富域發展持有本公司股份為13.78億股，占公司總股本61.06%，其中被質押的股份累計近7億股，占其持有公司總股份的51.25%，占公司總股本的31.29%。
而此次抵押最容易引發平倉，該筆質押成本為37.1元，平倉價格為19.29元。按照7月11日開盤新城控股27.09元/股的價格來看，再有4個跌停即觸發平倉線。
該事件是否會直接引發新城債券上違約影響？一位長期在上海農商銀行市場部工作的相關人士則表示，這主要看實際控制人有沒有簽連帶責任擔保，就目前來看，新城控股并沒有簽署。只不過，新城控股正面臨間接或會遇到的提前還款壓力。
數據來源：新城控股公告
因為，該公告明確寫明，在本次質押期內，如后續出現平倉或被強制平倉的風險，富域發展將采取包括但不限于補充質押、提前還款等措施應對上述風險，不會導致公司實際控制權發生變更。這意味著如若股價再次下跌，新城控股或有提前還款壓力。
另外，事件引發市場關注的便是購房者對于新城控股的房子銷售的影響。不管三四線城市還是一二線城市的城鄉結合部，房價高、地價低正是新城控股的拿地模型。
而憑借“現金流滾資產”的經營模式，依靠吾悅廣場在一大批三四線城市出售大量的商鋪和配套住宅的，一直被認為是新城控股近年來發展強勁的原因。
“在三四線紅利消失的當下，新城控股的市場占有率或許不及早些年般紅火。此外，針對丑聞而言，如果買房，就升值空間來看，我是不會買新城房子。”一位投資機構人士告訴鳳凰網房產。
當然，在市場上亦有另外一種聲音： “對于全部銀行放棄新城控股融資的說法不太切實際，只能說各類金融機構會對新城控股更為謹慎，甚至短期暫停相應的放款計劃，去觀察它，因為在整個事件中，并沒有看到董事長利用新城來做一些不好的事情。”一位資深投行人士告訴鳳凰網房產記者，對于規模比較大的民營公司來說，實際控制人的變動，會帶來整個高管的人事變動，這會讓公司的運營管理層面產生巨大的震蕩期，給公司經營帶來影響。
市值蒸發與債務承壓
任何突發事件都有背后的脈絡，其決定了一家公司市值的漲跌。
“公司董事長由王振華變更為兒子王曉松的公告”引起了資本市場的恐慌。近日來，新城控股股價上躥下跳。
7月4日及5日，新城控股連續兩天一字跌停，截至7月10日，新城系3家公司股價均下跌超過三成：A股市場新城控股累計下跌33.59%，港股新城發展控股累計下跌31.53%，新城悅服務累計下跌31.98%，新城系市值4天累計蒸發500億。
“這次丑聞，造成的事實影響就是股價下跌，進而還會影響這些股票抵押后的融資，及資金鏈緊繃或者崩斷。現實的需求就是新城的股東需要額外的資金去支撐股價，或者去彌補因為股價下跌后造成的抵押物不足的部分。具體應該是采取要求增加擔保物、提前還款、不予發放新貸款等措施。其實，實際的效果有點像擠兌”。一位長期從事股票、期權的業內人士表示。
此外，某券商人士則對鳳凰網房產表示，一般這種情況，金融機構可能會抄底，但是在新城控股這件事背后還有諸多不確定性，所以大部分金融機構還是以保守和觀望為主。
另一位地產資深人士則認為，投資者都會用腳投票。不過，在中國無底線的資本市場，股價都是機構們在操縱，有可能剛開始時只是象征性地向中國管理層反饋下罷了，然后股價會有回升。
公開資料顯示，2019年下半年到期的公開市場融資金額約63億元，此外，公司于2019年下半年到期的其他金融機構借款約70億元。公司貨幣資金余額450億元，其中受限資金約60億元。貨幣資金對于下半年到期的有息負債的覆蓋倍數約為3倍。
與債務承壓相對應的是，新城控股也在通過發行美元債券及股權質押的方式進行現金流的疏解。
鳳凰網房產梳理發現，今年5月新城控股環球有限公司發行3億元的美元債券，期限為3年，票面年息為6.5%，每半年支付一次；新城控股16新城03 的 20億元債券需要在今年8月15日將進行回售，2021年8月到期；16新城04債券也將在2021年9月12日進行回售，2013年9月到期；16年新城05年25億元規模債券將在建年10月進行回售，2021年到期。
圖片來源：新城控股公告
換句話說，項目快速的回籠資金提升公司現金流或許可以讓新城獲得暫時性安全，但不可忽略的是，國內嚴峻的融資環境以及當前諸多金融機構的觀望態度將會對新城融資造成影響，而近千億的負債或許將會新城有史以來最大的考驗。
知名財經評論員嚴躍進也表明此種態度：“股價的暴跌帶來的風險最大還屬金融方面，而業務方面的風險其實不會太大。對于質押式股權來說，暴跌的股價拉大了被強制平倉的風險，對于相關股東來說，需要把控風險，部分風險沒法完全消除，關鍵是不要讓風險擴大。”
2014年，“舊改之王”佳兆業曾憑借窮途狂飆沖至房企500強第17位,而在經歷董事長涉案事件之后，佳兆業面臨著融創殺入的重組危局。慶幸的是，后來的故事有了轉機:融創并購未果，郭英成重掌佳兆業。兩年多之后，港交所復牌。只是，歷經風霜的佳兆業遭受重創，即便是2018年，其銷售額排名已跌至第36位。
于新城控股而言，跨過兩千億門檻值得自豪，而在經歷一系列的多米諾骨牌事件之后，這家奉行“駱駝”文化的房企能否頂住“沙海”，并完成自我的“救贖”需要的不僅僅是與丑聞進行切割，還需要一系列行之有效的經營、人事穩定及金融策略。
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