這篇不是廣告。
今次的新房評(píng)測(cè)，我們來(lái)說(shuō)說(shuō)朝陽(yáng)區(qū)單價(jià)最貴的限競(jìng)房。
去年10月，北京土拍，在地鐵14號(hào)線善各莊站，未來(lái)阿里總部旁，誕生了兩塊限價(jià)7.8-8.2萬(wàn)的土地，也就是即將開(kāi)盤(pán)的華樾北京。
當(dāng)時(shí)我看到這個(gè)地塊兒的時(shí)候，心想：位置相對(duì)是好，價(jià)格也沒(méi)問(wèn)題。只是看到金地后面還有首開(kāi)兩個(gè)字兒的時(shí)候，心中不由一凜。
直到我在售樓處看到是金地物業(yè)時(shí)，一顆懸著的心才放了下來(lái)。上面這張圖我發(fā)到朋友圈之后，贏得了諸多首開(kāi)業(yè)主的含淚點(diǎn)贊。
好啦，先來(lái)說(shuō)說(shuō)這兩塊地吧。
執(zhí)行7090政策（70%以上的戶型是90平米以下）
容積率3.00
綠化率30%
物業(yè)費(fèi)6.88元/平米
精裝包未定
下圖是馬上開(kāi)盤(pán)的一期，約400套。地塊呈一個(gè)心形，房子全部正南正北。
沙盤(pán)圖如下。高的18層，矮的11層。143平的大戶型主要在1、2、3號(hào)樓里，臨街。（還有一小部分不方正的140戶型在4號(hào)樓邊戶，那個(gè)可以忽略）
有些話說(shuō)在前頭，華樾北京這兩塊地，北邊馬上要開(kāi)的一期，北邊是高壓線。南邊那塊地南邊是京包鐵路沿線。
高壓線這個(gè)其實(shí)主要是心理影響，看看新北苑的華貿(mào)城，也挨著高壓線，價(jià)格不受啥影響。鐵路這個(gè)還是需要注意的，一個(gè)直接參考就是通州的品質(zhì)次新：運(yùn)河灣。那小區(qū)不錯(cuò)，但是南區(qū)臨鐵路的價(jià)格普遍比北區(qū)要“筍”。此外還可以參考西城紅山世家的幾期。
善各莊地鐵站出來(lái)往北看到的工地一角
往南可一眼望見(jiàn)的來(lái)廣營(yíng)寫(xiě)字樓群
上圖是二期的地塊，可以等下回分解。
雖然地塊是也有不利因素，但是這個(gè)項(xiàng)目依然是有競(jìng)爭(zhēng)力、值得想在東北部購(gòu)房的人們考慮的。我們來(lái)繼續(xù)展開(kāi)講。
華樾北京坐地鐵三站到望京，始發(fā)站的地鐵車(chē)廂里就像過(guò)年時(shí)的北京一樣。售樓處也十分貼心地標(biāo)出了望京各名盤(pán)的二手價(jià)格，雖然為了彰顯華樾北京更實(shí)惠，把其它小區(qū)均價(jià)都標(biāo)的更貴了一點(diǎn)。這個(gè)我接下來(lái)會(huì)展開(kāi)的細(xì)一點(diǎn)。
先說(shuō)89平米小三居戶型，中規(guī)中矩，一個(gè)衛(wèi)生間。北邊書(shū)房和U形廚房略顯局促，書(shū)房和北臥之間的墻可以打通，改推拉門(mén)設(shè)計(jì)；廚房門(mén)也是，不改推拉門(mén)的話打開(kāi)廚房門(mén)兒就沒(méi)法兒開(kāi)冰箱了，廚房的操作空間后期可以再優(yōu)化。
客廳和南向主臥送飄窗。
華樾北京89平米的售價(jià)是720萬(wàn)左右起，新房?jī)?yōu)勢(shì)是首付可以低一些。我們來(lái)看看，同等價(jià)位，在現(xiàn)在市場(chǎng)上的一二手房里，還有什么可以選的。
那肯定是先和最近的來(lái)廣營(yíng)的北緯40度比了~
北緯40度，已經(jīng)吃到紅利的次新小區(qū)，建成在08-09年。這小區(qū)90到100平米的戶型主要都是圖里所示的南北兩居，很方正。圖里的是掛牌價(jià)便宜的，貴的有掛到800萬(wàn)多的，同樣價(jià)格的話，北緯40度面積大一點(diǎn)。
說(shuō)到品質(zhì)、預(yù)期乃至房間功能性，天平就傾向華樾北京了。華樾北京就是交房晚，我聽(tīng)的是22年底。
提一下隔壁新北苑板塊的好盤(pán)花語(yǔ)城，同價(jià)位也能買(mǎi)到，戶型和北緯相似南北兩居，可惜二手貸不了多少款。
來(lái)廣營(yíng)的臻園小區(qū)很好，同面積比華樾北京貴一百多萬(wàn)，不過(guò)大家能看到臻園的這個(gè)兩居戶型其實(shí)很……
143戶型，售價(jià)1200萬(wàn)起。很容易被拿去與同樣是四居的望京府139平1000萬(wàn)做對(duì)比。價(jià)格區(qū)別是顯而易見(jiàn)的，望京府是三南臥，戶型更加扁平。華樾北京的這個(gè)四居是兩個(gè)南臥，送飄窗。
同樣1200萬(wàn)，在望京板塊可以買(mǎi)到110-120平米的東湖灣兩居（渣戶型）、130平米左右的融科橄欖城、160平米的首開(kāi)國(guó)風(fēng)上觀/北京。
與華樾北京競(jìng)爭(zhēng)的新盤(pán)主要是未來(lái)金茂府。
未來(lái)金茂府，顧名思義，位于未來(lái)科學(xué)城，臨近地鐵17號(hào)線。有120平、145平、160平戶型。未來(lái)金茂府120平的總價(jià)和華樾北京89平一樣也是700萬(wàn)起。
未來(lái)金茂府目前還有145和160戶型，總價(jià)850-950萬(wàn)。
未來(lái)金茂府沙盤(pán)
我的個(gè)人觀點(diǎn)：雖然未來(lái)金茂府在裝修標(biāo)準(zhǔn)上不能和望京、廣渠金茂看齊（當(dāng)然了，價(jià)格擺著呢），但因?yàn)橄迌r(jià)，也是未來(lái)科學(xué)城最值的限競(jìng)房了。
很多推廣會(huì)說(shuō)，未來(lái)科學(xué)城在規(guī)劃上屬于“三城一區(qū)”，比華樾北京旁邊兒的中關(guān)村朝陽(yáng)園級(jí)別高。那這倆小區(qū)位置還有很大不同呢，一昌平一朝陽(yáng)。而且就實(shí)際發(fā)展來(lái)說(shuō)，大家心里應(yīng)該多少都有譜兒。
我覺(jué)得，如果說(shuō)，華樾北京適合相信北京未來(lái)的人，那未來(lái)金茂府就是適合更加相信北京未來(lái)的人。
嗨，不管說(shuō)多遠(yuǎn)，未來(lái)金茂府對(duì)于華樾北京的相對(duì)優(yōu)勢(shì)就是總價(jià)低面積大。
再說(shuō)幾句華樾北京的小區(qū)。
一層二層石材，再往上是真石漆。畢竟限價(jià)。
據(jù)介紹，華樾北京的園林設(shè)計(jì)公司曾經(jīng)操刀過(guò)萬(wàn)柳書(shū)院項(xiàng)目。北京綠建三星標(biāo)準(zhǔn)。
在售樓處現(xiàn)場(chǎng)，不利因素公示也非常透明，各位有興趣可以看看詳細(xì)，圖左是一期。
還有一個(gè)“解決電子城北擴(kuò)職住平衡，限定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)人群”的條例。
總結(jié)一下華樾北京。
位居望京北，阿里旁，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，自不必言。主要是要看房屋本身的品質(zhì)和設(shè)計(jì)，首開(kāi)金地能否交出讓購(gòu)房者滿意的答卷。配套有個(gè)規(guī)劃中的小學(xué)，那個(gè)就當(dāng)是刮彩票了。
價(jià)格相對(duì)沒(méi)有特別突出的優(yōu)勢(shì)，但是考慮到區(qū)位優(yōu)勢(shì)，確有所值（寫(xiě)到這兒我突然想問(wèn)一句，這兩年北京賣(mài)8萬(wàn)一平米的新房，有幾個(gè)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)能和這兒比的）。需要考慮的就是限競(jìng)房對(duì)資金8年左右的鎖定期，畢竟華樾北京總價(jià)在限競(jìng)房里相對(duì)不低。
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