最近這幾年，關于房子是否已經過剩的問題開始成為了大家關注和爭論的焦點。在筆者看來，這仿佛就是一個無解的問題：如果說房子過剩了，可開發商還在大量建房子，很多購房者也仍舊還在著急買房子。反之，如果說房子沒過剩，但根據國家統計局數據顯示，截至2018年，我國城鎮居民人均住房建筑面積為39平方米，比1978年增加了32.3平方米；農村居民人均住房建筑面積47.3平方米，比1978年增加39.2平方米。對此，地產大佬潘石屹甚至認為，這個數字已經達到發達國家水平，同過去相比，房子已經不再是剛需了。看著這樣婆說婆有理，公說公有理的答案，購房者可能變得更加迷糊了。接下來，我們不妨仔細算一算房子到底有沒有過剩。
房子到底過剩了多少？計算出的答案“怪嚇人”
我們以城鎮居民住房為例：
首先，根據國家統計局數據顯示，從1978年到2018年，我國常住人口城鎮化率從17.92%提升到59.58%，城鎮常住人口從1.7億人增加到了8.3億人。此外，國家統計局數據也顯示，目前我國城鎮居民人均住房建筑面積達到了39平方米。這樣我們就可以知道：全國城鎮住宅面積=39平方米（城鎮人均住房面積）*8.3億（城鎮人口總量）=323.7億平方米。
其次，按照平均一套90平方米的房子來計算，我們基本就可以知道：全國城鎮住房總量=323.7億平方米（全國城鎮住宅面積）÷90平方米（平均一套房子的面積）=3.6億套。可能有人會問了，為什么要以90平方米為劃分依據呢？其實，2006年國家發布的《關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》中對此進行了明確規定：從2006年6月1日起，凡新審批、新開工商品房，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重必須達到開發商建設總面積的70%以上。因此，以90平方米為標準是相對比較合適的。
最后，按照一個三口之家的標準可知，全國城鎮總人口=3.6億套（全國城鎮住房總量）*3（三口之家標準）=10.8億。但是，根據目前的城鎮化水平來看，我國城鎮常住人口為8.3億，顯而易見，住房總量的確過剩了。那么，到底過剩了多少呢？如果恰好是滿足8.3億城鎮人口的住房需求，以三口之家的標準來看，大概只需2.7億套房。綜上來看，目前住房總量差不多過剩1億套，的確有點“嚇人”。
住房過剩1億套，開發商仍在大量建房？潘石屹“11字”概括原因
通過上文的計算看，目前整體已經不缺房子了，甚至還有過剩的現象。既然如此，為何不少購房者依然還在等待買房呢？為何開發商也仍舊還在大量建房子呢？對于這個問題，潘石屹給出了答案：經過過去20多年的快速發展和建設，我國已經不缺房子了，但是“滿足不了的是人們的貪欲”。那么，對于潘石屹的這11個字，我們應該如何理解呢？
筆者認為，過去十多年，隨著房產投資屬性的逐步擴大，人們對房價走向形成了只漲不跌的觀念，而且有錢沒錢都要買房成為樓市寫照。同時，投機炒房客普遍嘗到了通過買房暴富的甜頭，房姐、房叔、房嬸現象不斷出現，雖然面臨嚴厲調控，但是遲遲不愿意退場，這不僅導致住房空置率走高，而且對房價上漲也起到了推波助瀾的作用。根據央行數據統計，截至2018年末，中國居民貸款規模達到48萬億，其中住房按揭貸款為25.8萬億，占全部居民貸款的54%，顯而易見，住房已經成為了居民的主要消費對象。此外，由于房地產與國民經濟、家庭財富都密切相關，如此重要的地位，開發商自然也有押寶房價的心態。
其實，除了潘石屹的“11字”總結以外，建行董事長田國立也表達過類似的觀點，他同樣認為房子已經蓋夠了，不少人買了房子也不住，然后就在那兒閑置，同時好多人還有迫切的住房需求。因此，他還提出了破解之道，他認為應該引導消費習慣、金融資本向住房租賃市場傾斜。
對此，筆者基本認同，但個人認為前提應該堅持調控不放松，保持房價長期穩定，只有房價不漲或者微漲，才能逐漸打掉炒房囤房客對房價再次大漲的預期，他們才愿意把空置的房子拿來出售或者出租，從而進一步平衡市場供需關系，減少住房資源的浪費。因此，從這個角度來看，房地產稅、空置稅的出臺大概率會是未來解決住房空置或過剩問題的終極大招，而隨著房地產長效機制的進一步推進，這一天應該不會拖太久了。
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