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11月13日，北京市規劃自然資源委發布重磅消息，為了加強區域功能的統籌，提升居住環境品質和公共服務水平，今后北京將在土地入市時把住宅用地及商辦用地分開單獨供應。業內人士分析稱，此舉或將更加明晰北京供地業態規劃，便于管理調控。
商、住用地單獨供應
此前，北京一些地塊為混合用地，即將大型的商業辦公建筑和住宅混合布局在一個地塊中。不少居民提出，但在實際生活中發現，不少混在一起的商業、辦公建筑影響休息；同時，辦公人員及車輛的出入，也會出現擾民和堵車等糾紛。
隨著2017年，《北京城市總體規劃(2016年-2035年)》發布，提出“優化城市功能和空間布局”、“科學配置資源要素，統籌生產、生活、生態空間”、“著力治理’大城市病’”、“增強人民群眾獲得感”等具體要求。
此外，鑒于新總規明確，城市的規劃要源于群眾的實際需求。今后北京不再供應F1和F2類用地，均將結合規劃綜合實施方案，在土地入市前把住宅及商辦建筑分開單獨布局。
對此，北京市規劃自然資源委相關負責人表示，此舉有助于形成豐富的城市空間尺度，打造更好的城市風貌，提升首都城市形象；此外，還能夠解決住宅與公建混合引起的管理難點和安全隱患，更好地提升住宅的居住品質和公建的運營需求。
“舉個例子，有幾塊臨近地鐵的混合用地，地塊里還安排公交場站，如果每個地塊都既有住宅又有公建，還有公交場站，那以后住宅業主、商戶、辦公人群、公交運營之間容易出現糾紛和問題。”該負責人補充指出，因此在規劃實施上提前考慮，把公建和公交場站集中到離地鐵最近的一塊地上布置，剩下的地塊安排住宅。這樣公建、公交場站和地鐵優先結合，滿足城市通行功能，保障區域的交通便利性；然后將住宅相對集中，住戶的私密性也得到了改善，區域內辦公、商業、購物娛樂等環境品質也會得以進一步提升。
針對大型商業辦公用地
公建建筑與住宅建筑雖是分開布局，但主要針對的是大型的商業辦公等。為了保證群眾生活需要，住宅小區配套的小型商業，依然還是會在住宅地塊中規劃安排，對居民的生活沒有任何影響；同時，教育等配套設施也依然會根據配套指標等就近布局安排。對于此前已經入市供應的F1或F2類用地，在條件具備的情況下，也可以按照新規進行方案設計。
“這個政策側重點還是在于兩類土地將被分開出讓，但并不意味著住宅供地和公建供地的規劃將完全割離。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進進一步指出，由于住宅用地和公建建筑用地規劃整體上是協調統一的，并不會發生純住宅用地周邊不再配備商業設施。
此外，前述負責人表示，需要注意的是，公建建筑與住宅建筑分開布局，同樣不意味著供地的時序會有所改變。比如，原先某個區域有3個混合地塊，每個地塊有居住也有商業辦公，根據新規，會重新劃分成兩個純住宅的地塊和一個純商業辦公的地塊。至于這3個地塊是一起入市還是分別入市，還是會根據土地市場的實際運行狀況進行安排。
業態規劃更明晰
實際上，為消除商業辦公為居民生活帶來的干擾，北京市曾出臺禁止住宅商用的相關條例。比如，2006年6月19日，北京市工商局下發14號文件規定，企業在登記注冊時凡提交的《房屋所有權證》寫明房屋用途為“住宅”的，以及《房屋所有權證》和購房合同中房屋用途的表述無法辨別為住宅或商用的（如商住、綜合等），均不予登記注冊。
同時，《物權法》第77條規定，“業主將住宅改變為餐飲、娛樂等商業用房的，應當經有利害關系的全體業主同意”。但前述條例僅從用途方面對商戶入駐進行限制，卓緯律師事務所律師許冠男坦言，條例相對嚴苛，商家實際操作起來執行難度較大。
而此次新規發布，則從規劃源頭更加明晰商業辦公用地和住宅用地的分野。嚴躍進表示，將住宅和公建建筑用地單獨布局后，將更利于業態規劃。“比如，可以更加明確開發商在拿地時，主攻住宅用地開發或商業用地開發。”
在“房主不炒”的政策引導下，為保障全市房地產市場健康有序發展，北京市政府曾發布《北京市2019年度國有建設用地供應計劃》，明確住宅用地供應繼續落實城市總體規劃和住宅用地分類調控目標要求，增強政府市場調控能力。
“從實際情況來看，住宅用地與公建建筑用地分開布局也有利于未來全市房地產市場的監管。”嚴躍進指出，由于過去住宅、公建混合拿地，土地成本和房屋銷售方面關系并不是很清晰。而現在住宅用地成為房地產市場調控的重要領域，商業辦公用地調控較少，這種情況下難以禁絕開發商低價拿地后，利用商業用地違規開發酒店式公寓、商住房等，而現在通過單獨布局，明確“純住宅用地”和“公建建筑用地”的概念，對目前我國住房市場調控意義重大。
“此外，值得注意的是，如果將大型商業辦公用地遷至離居民區較遠的地區，由于住宅有限，地塊定價會降低，但人口減少也會為大型商業場所帶來運營壓力。這時候，又會由于開發商不再統一開發，或將進一步提高商業需求與住宅需求的統籌成本。”嚴躍進補充道。
北京商報記者陶鳳 常蕾 劉瀚琳
