天保集團正處在建設(shè)提速期， 過去兩年利潤和規(guī)模成倍增長
出品：每日財報
作者：沐言
近期，中小房企紛紛掀起了赴港上市潮，港龍地產(chǎn)、新力控股、中國天保集團相繼通過了港交所聆訊，此前萬新城市、三巽控股、奧山控股等地產(chǎn)企業(yè)也提交了港股上市申請。
上述企業(yè)中，最新公布上市動態(tài)的是中國天保集團（01427，以下簡稱天保集團）。11月30日-11月4日，中國天保集團完成公開招股，公司擬發(fā)行2億股，香港發(fā)售占10%，國際發(fā)售占90%，另有15%超額配股權(quán)。每股2.39-3.1港元，預期11月11日上市。
作為河北涿州的一家區(qū)域房企，因其所在的環(huán)京區(qū)域限購的政策，天保集團發(fā)展穩(wěn)定性受到質(zhì)疑。
那天保集團是否會受到環(huán)京限購政策的影響？被質(zhì)疑的現(xiàn)金流是否會有改善？未來成長性又如何呢？
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利潤和規(guī)模均有成倍增長
天保集團是1998年成立于中國河北涿州市的一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以建筑承包業(yè)務(wù)起家，2001年開始涉及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。其中，建筑承包業(yè)務(wù)是公司的主要營收來源。根據(jù)弗若斯特沙利文的資料，2017年，按照建筑合同收益計算，該公司為涿州最大的私有建筑公司，占河北省的市場份額的0.24%。
《每日財報》查詢招股書得知，2018年公司建筑承包業(yè)務(wù)的營收為16.52億元，地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的營收為4億元。盡管建筑承包營收是地產(chǎn)開發(fā)的4倍多，天保集團仍將自己定位于房地產(chǎn)開發(fā)商，其理由是地產(chǎn)毛利率遠超于建筑承包，公司盈利來自于地產(chǎn)開發(fā)。
招股書顯示，2016年-2018年，公司的房地產(chǎn)毛利率為43.1%、50.8%和30.3%，而建筑業(yè)務(wù)毛利率僅有3.8%、5.9%和5.7%。
過去20多年，天保集團發(fā)展迅速。公司在回復《每日財報》的提綱中提到，天保集團收入由2016年8個億增長到2018年16個億，毛利由6千3百萬增長到1.9個億，凈利潤由3千7百萬增長到1.08個億，公司無論從收入規(guī)模還是利潤規(guī)模都是成倍的增長。
公司的凈資產(chǎn)規(guī)模由2016年的9.05億，增長到2018年的16.79億，年復合增長率更是達36.2 %，是一家高速成長的地產(chǎn)企業(yè)。
至于2019年4月公司所有者權(quán)益下降為3.92億，主要原因是：根據(jù)上市集團重組的需要，用于收購天保企業(yè)管理應(yīng)付的代價，視同為分派股利約人民幣13億元，從而導致所有者權(quán)益由截至2018年12月31日的人民幣16.79億元，減至截至2019年4月30日的人民幣3.92億元。公司過去幾年的規(guī)模一直在持續(xù)增長中。
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受益張家口和涿州區(qū)域發(fā)展
天保集團是一家區(qū)域地產(chǎn)企業(yè)，《每日財報》注意到，其地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要集中在涿州和張家口兩個區(qū)域。按地理位置劃分的話，公司在涿州的土儲占比為14.6%，張家口為85.4%。張家口是天保集團未來房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的布局重點。
由于冬奧會，張家口區(qū)域房價一度飆升，但是2018年政府出臺了環(huán)京區(qū)域限購政策，這使得這兩年京津冀地區(qū)房價有所回落，張家口的房價也處于下跌狀態(tài)，這是否會直接長期公司業(yè)績呢？
對于房價問題，天保集團則這樣認為，首先，房價調(diào)整主要受國家關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，但是調(diào)控是具有因城施策、因地制宜的特點，并不是普調(diào)，而是具有周期性。價格也不會出現(xiàn)普漲或者普降，所以房價的調(diào)整不能一概而論。比如天保集團處于張家口蔚縣的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)穩(wěn)步增長的趨勢。
其次，房地產(chǎn)行業(yè)有一句話，房子的價值主要體現(xiàn)在地段，好的地段當然是發(fā)展的熱點區(qū)域，京津冀協(xié)同發(fā)展和雄安新區(qū)國家戰(zhàn)略及2022年冬奧會帶來的機遇，都將助力房地產(chǎn)業(yè)乃至各行各業(yè)的發(fā)展，同時環(huán)京地區(qū)城市化進程還有相當可觀的發(fā)展空間，所以公司戰(zhàn)略性的將業(yè)務(wù)重點放在了張家口及涿州，對環(huán)京地區(qū)未來的發(fā)展充滿了信心。而且公司在招股說明書明確表示，將上市募資款項用途的50%，將繼續(xù)在京津冀地區(qū)城市中尋求并收購地塊，增加優(yōu)質(zhì)土地儲備，可見非?？春?。
另外，《每日財報》也注意到，公司目前土儲成本也并不高，2016-2018年及2018、2019年4月30日，土地成本分別占公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)銷售成本的20.8%、34.8%、19.6%、20.1%及22.6%，基本穩(wěn)定在20%左右。
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現(xiàn)金流無憂
根據(jù)《每日財報》的統(tǒng)計，盡管公司的負債率不高，2018年負債率為41.4%，處于行業(yè)較低水平，但是在現(xiàn)金流方面，天保集團2017年-2018年連續(xù)兩年現(xiàn)金流量凈額為負，分別為-1.95億元和-6.66億元。
針對連續(xù)兩年凈流出的數(shù)據(jù)讓市場產(chǎn)生的擔憂，天保集團回應(yīng)稱，公司現(xiàn)金充裕，截至2019 年4 月30日，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為人民幣7960萬元。之所以經(jīng)營現(xiàn)金流出凈額，主要是用于購地及開發(fā)項目，以支持房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模的持續(xù)增長。房地產(chǎn)項目前期投入資金量大，導致公司2017及2018年經(jīng)營活動現(xiàn)金流量為負數(shù)。今年4月份以來，公司的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量已經(jīng)有所改善。
天保集團表示，公司會定期監(jiān)察現(xiàn)金流量及現(xiàn)金結(jié)余，并致力維持符合營運資金需要的最佳流動資金水平。未來，公司擬透過預售房款所得、計息銀行借款為營運提供資金。
由于對公司的資金狀況有信心，天保集團還表示，除向商業(yè)銀行取得的正常銀行借款及融資計劃外，預期短期內(nèi)不會有任何重大外部債務(wù)融資計劃。
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