COST CONTROL
房地產開發項目
成本控制
可行性研究：運用多種科學手段綜合論證一個工程項目在技術上是否先進、實用和可靠，在財務上是否贏利；作出環境影響、社會效益和經濟效益的分析和評價，及工程項目抗風險能力等的結論；為投資決策提供科學的依據。
01
可研階段成本控制的工作重點
1、可行性研究報告的結構和內容
（1）總論：項目背景、概況、問題和建議
（2）市場調查與預測：為可研的重要環節，內容包括：市場現狀調查、產品供需預測、價格預測、競爭力分析、市場風險分析
（3）資源條件評價：資源可利用量、資源品質情況、資源賦存條件、資源開發價值
（4）建設規模與產品方案：建設規模與產品方案構成、建設規模與產品方案比選、推薦的建設規模與產品方案
（5）場址選擇： 場址現狀、場址方案比選、推薦的場址方案
（6）技術方案、設備方案和工程方案：技術方案選擇、主要設備方案選擇、工程方案選擇
（7）原材料燃料供應：主要原材料供應方案、燃料供應方案
（8）總圖運輸與公用輔助工程：總圖布置方案、場內外運輸方案、公用工程與輔助工程方案
（9）節能措施：節能措施、能耗指標分析
（10）節水措施：節水措施、水耗指標分析
（11）環境影響評價：環境條件調查、影響環境因素分析、環境保護措施
（12）勞動安全衛生與消防：危險因素和危害程度分析、安全防范措施、衛生保健措施、消防設施
（13）組織機構與人力資源配置：組織機構設置及其適應性分析、人力資源配置、員工培訓
（14）項目實施進度：建設工期、實施進度安排
（15）投資估算：建設投資估算、流動資金估算、投資估算表
（16）融資方案：融資組織形式、資本金籌措、債務資金籌措、融資
方案分析
（17）財務評價：財務評價基礎數據與參數選擇、銷售收入與成本費用估算、財務評價報表、盈利能力分析、償債能力分析、不確定性分析、財務評價結論
（18）國民經濟評價：影子價格及評價參數選取、效益費用范圍與數值調整、國民經濟評價報表、國民經濟評價指標、國民經濟評價結論
（19）社會評價：項目對社會影響分析、項目與所在地互適性分析、社會風險分析、社會評價結論
（21）研究結論與對策：推薦方案總體描述、推薦方案優缺點描述、主要對比方案、結論與建議
02
設計階段成本控制重點
設計階段是成本控制的關鍵階段。設計一條線，投資千千萬。
初步設計階段：影響投資75%～95%
技術設計階段：影響投資35%～75%
施工圖設計階段：影響投資5%～35%
1、執行設計標準
設計標準的作用：
1）對規模、內容、建造標準進行控制；
2）保證安全性和使用功能；
3）提供設計必要的指標、定額、計算方法和構造措施；
4）提供控制工程投資的方法和依據；
5）減少設計工作量，提高設計效率；
6）促進建筑工業化、裝配化，加快建設進度。
2、推行標準設計
通用的標準圖、通用圖和復用圖。采用標準設計可加快設計進度1～2倍，節約建設投資10%～15%。
3、推行限額設計
按批準的投資估算控制初步設計，按批準的初步設計總概算控制施工圖設計。即將上階段設計審定的投資額和工程量先行分解到各專業，然后再分解到各單位工程和分部工程。各專業在保證使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計，嚴格控制技術設計和施工圖設計的不合理變更。
限額設計控制工作的主要內容
1）重視初步設計的方案選擇
2）嚴格控制施工圖預算
重點在工程量控制方面
3）加強設計變更管理
4）強化指標管理
如結構專業的混凝土含量，鋼筋含量等；安裝工程設備的國產化；園林工程中的軟硬比等
4、設計方案優選
5、價值工程應用
優化設計方案價值工程（Value Engineering，VE）又稱為價值分析（Value Analysis，VA）是一門新興的管理技術，是降低成本提高經濟效益的有效方法。所謂價值工程，指的是通過集體智慧和有組織的活動對產品或服務進行功能分析，使目標以最低的總成本（壽命周期成本），可靠地實現產品或服務的必要功能，從而提高產品或服務的價值。
價值工程的主要思想是通過對選定研究對象的功能及費用分析，提高對象的價值。這里的價值，指的是反映費用支出與獲得之間的比例，用數學比例式表達如下：價值＝功能／成本，即“V＝F/C”。 這條提示了“用最少的投資，爭取最大效益”的五條方法：
（1）保持開發項目功能不變，降低項目投資。
（2）投資不變，提高項目功能。
（3）投資雖有所增加，但功能提高幅度更大。
（4）降低一些次要功能，使成本大幅降低。
（5）運用新科技，新技術，既提高功能，又降低項目投資。
6、項目設計的經濟評價
（1）影響工程設計經濟的主要因素：
建筑的設計有技術性，更包含設計的科學性和經濟性，研究和分析設計經濟的影響因素，對尋求工程設計經濟效果的途徑，降低工程造價有著極其重要的作用。 影響建筑設計方案經濟性的主要因素有以下八個方面。
①建筑造價構成比。建筑造價構成比反映的是不同工程部位的造價占總造價的比值。分析這個可以找出降低造價、提高經濟效果的方向。
②戶型。小戶型單方造價比大戶型高，因為小戶型內墻多，相應墻面抺灰、管線敷設安裝單方造價就高。
③層高。室內凈高直接影響建筑造價。降低層高可以：直接節省投資；節約建筑材料和勞動消耗，減輕建筑自重，提高抗震能力；降低采暖能耗，節約能源，提高建筑密度；節約用地，同時，也有利于節省市政投資。
④層數。高層建筑可以節約用地，節約市政投資。
⑤建筑的平面形狀。一般來說，建筑的平面形狀越簡單，其造價相應地越低，施工也經濟。
⑥建筑的單元組合。合理安排建筑的單元組合，能提高設計方案的經濟效果，單元組合數可以影響山墻、基礎、屋面等部位的造價。
⑦結構配筋。結構工程師的設計水平，直接決定了建筑鋼筋含量的高低，從而影響工程造價。
⑧建筑結構形式?？蚣芗袅Y構體系造價最高，框架結構體系次之，磚混結構造價最低。因此，建筑結構的選擇，是影響建筑設計方案經濟性的一個重要因素。
（2）設計階段成本控制案例
某高層住宅每層電梯井走廊僅十多米的距離，其間又無防火分區，就設了三只消防箱，而按消防規范要求，只要兩支水槍同時到達室內任何部位即可。這種設計不合理，造成了一定浪費，顯然是對工程的各種經濟指標不夠重視。
（3）設計階段成本控制案例
房地產方案設計階段的成本控制流程
①重視市場調查和工程可行性論證工作，加強投資決策的科學、公正、客觀和程序化。
②認真編寫設計任務書，提高設計任務書的編制深度，以切實起到控制投資的作用。設計任務書是建設單位對投資意圖、所需功能和使用價值正確分析后，將待建項目的開發理念、營銷主題、規模、使用功能、工藝布局、建筑風格等要求具體化反映，它是設計單位編制設計文件的主要依據。三、做好建筑方案的征集選擇完成設計任務書后，選擇幾家有技術實力的設計單位，或資深、知名設計人進行設計方案競賽，征集建筑設計方案，然后組織有關人員對競賽方案進行評比、選擇、優化，評比應側重以下幾方面：
a.設計構思的超前性：
目前的市場發展變化速度很快，加上房地產開發項目周期一般較長，建成產品對市場的適應滯后性，對建筑使用功能的設計應考慮適度超前，以免建成即落后的情況發生。例如，要研究轎車進入家庭后住宅市場如何升級的問題。
b.建筑平面布置的合理性：
從目前的市場需求特征來看，建筑的平面布置、戶型的好壞具有十分關鍵的作用。規劃設計要依據小區的基本功能和要求，充分考慮建筑物的性質、用途、目標客戶對使用功能的要求及其居住、生產、經營等活動的特點與習慣，合理地安排住宅建筑、公共建筑、管線、道路、綠地的布局，建筑平面既要使用功能布置合理、面積利用率高。建議公司內部安排專人組成戶型研究攻關小組，一方面建立戶型評價科學體系；另一方面通過對各地尤其本市暢銷戶型的深入調研后提出幾種方案，由相關部門廣泛討論，甚至組織意向客戶參與座談。
c.建筑風格的策略：
建筑風格應處理好與周邊建筑、周邊環境的協調關系；
目前建筑風格仍然不是購房者考慮的重點因素，但隨著居民收入水平的提高，必然會在這方面提出更高的要求；
應重視建筑風格與其成本的關系，研究建筑風格增加的投入與其對項目價值提升所起的作用對比研究，選擇性價比高的建筑風格。
d.做好初步設計階段結構承重體系的比較選擇工作：建筑方案確定后，即轉入初步設計，此時控制投資主要是做好基礎及結構的選型工作。
e.在預定概算限額內做好施工圖設計：對不同設計及材料進行成本研究，向設計人員提出成本建議，協助他們在投資限額范圍內作好施工圖設計。
f.做好施工圖紙的會審工作，將圖紙中的質量隱患消滅于萌芽狀態，盡可能避免后期發生變更導致成本的增加。
03
招標階段成本部門的其他控制重點
一、確定合適的合同價格：固定價、可調價、成本加酬金。
①固定價：固定總價、固定單價
②可調價：可調總價、可調單價
③成本加酬金：成本加固定百分比酬金、成本加固定金額酬金、成本加獎罰、最高限額成本加固定最大酬金
二、各種合同價格的適用條件
1、固定總價：發承包雙方均不能以工程量、設備和材料價格、工資等變動為理由，提出對總價調值的要求。
適用條件：設計深度已達到施工圖設計要求，圖紙完整齊全，項目范圍及工程量計算依據確切，不會出現較大的設計變更，報價工程量與實際工程量無較大的差異；規模較小，技術不復雜的中小型工程；工期較短，一般在一年以內。
2、固定單價
1）估算工程量單價：在實際工程量與報價工程量相差超過正負10%時，可以調價。
適用條件：工期長，技術復雜，不可遇見因素較多的工程；或施工圖不完整或工程項目內容、技術經濟指標不能明確、具體予以規定時。
2）純單價：適用于沒有施工圖，工程量不明，卻急需開工的緊迫工程。
3、可調價
1）可調總價：因通貨膨脹而使工料成本增加，可對合同總價進行調整。合同中需注明調價條件約定，如鋼材等大宗材料的調價條件為正負5%到10%，基價如何確定？超過部分是否取費？風險如何分攤？
適用條件：工程內容和經濟技術指標規定很明確的項目，合同工期一般一年以上。
2）可調單價：由于物價發生變化或招標、簽約時，因某些不確定因素而在合同中暫定某些分部分項工程的單價，結算時根據合同約定對單價進行調整，如地質復雜的土石方工程。
4、成本加酬金：直接成本費由發包方實報實銷，給承包方相應報酬。
適用于工程內容及技術經濟指標尚未全面確定，投標報價依據尚不充分的情況下，發包方因工期要求緊迫，必須發包的工程；或雙方有著高度的信任，承包方在某些方面有獨特的技術、特長或經驗。
缺點：發包方對工程總價不能實施有效地控制；承包方對降低成本也不感興趣。
1）成本加固定百分比酬金：成本越高，酬金越高，極少采用。
2）成本加固定金額酬金
3）成本加獎罰
4）最高限額成本加固定最大酬金
5、影響合同計價方式選擇的因素
1）項目的復雜程度
2）工程設計工作的深度
3）工程施工的難易程度
4）工程進度要求的緊迫程度
04
合同履約階段成本控制重點
1、控制措施：
①組織措施：職能部門、專業分工；編制計劃和工作流程圖。
②經濟措施：編制資金使用計劃，確定、分解投資控制目標；進行工程計量；復核工程付款帳單，防止超付；跟蹤控制，及時糾偏；協商工程變更價款。
③技術措施：嚴格控制設計變更；優化設計；審核施工組織設計，對主要施工方案做經濟技術分析。
④合同措施：做好施工記錄，參與處理索賠事宜；參與合同修改、補充工作。
2、控制重點
1）工程計量：支付中最關鍵環節，承包人提報，工程管理現場計量，成本或財務現場復核，計算方法按合同約定或統一的計算規則，如混凝土量的計算，不計損耗，不扣鋼筋含量，潤管費不得另計。
2）加強隱蔽工程驗收：比較易出問題的部位，多部門共同驗收確認。
3）只對質量合格和合同約定、圖紙范圍之內的工程計量。如灌注樁圖紙設計為35米，施工單位實際做了40米，只計量35米，按35米付款。
4）加強設計變更和工程洽商管理：制定考核指標，嚴格審批流程和分級授權。
5）加強工程變更價款管理
05
三邊工程成本如何控制
1、三邊工程
在基本建設工程中，因為某種原因，工程項目實行邊勘測，邊設計，邊施工—三邊工程。三邊工程是違背工程建設基本程序的，在施工過程中的不可預見性、隨意性較大，工程質量和安全隱患比較突出，工期不能保證。工程竣工后的運行管理成本較高。國家或企業一般不主張三邊工程。
2、三邊工程成本控制重點
大宗材料價格：水泥、混凝土、鋼材、木材、石膏等每周核定價格；
關鍵設備甲購：電梯、空調、給水設備等；
大宗裝修材料甲控，簽署三方（甲方、乙方、廠家）協議；
制定費率合同：確定計算和結算的原則；
按圖紙工程量計量、支付和結算；
控制設計變更和洽商：設定變更和洽商支付下限，下限以上只支付直接費和稅金
3、三邊工程成本控制方法
1）組建忠誠、精干造價管理隊伍：預算工作強度大、涉及的部門多，需要預算人員完成大量的計算及測算工作。在“三邊”工程中圖紙隨著工程進度下發，下發后需要立即進行工程量計算。伴隨著工程的進行，變更洽商及工程簽證數量巨大。
2）明確文件簽署人的權限：一切工程、技術及經濟文件，必須按照不同額度按責任、權限授權。
3）建立完善的工程資料管理體系：“三邊”工程中圖紙是隨著工程進度逐步下發的，設計時間倉促，經常發生返工，導致圖紙編號雜亂；由于施工的同時進行設計的完善工作，導致洽商及現場簽證工作量巨大，因此應建立完善的資料管理體系。工程資料基本包括：設計圖紙、設計變更、現場簽證、往來發文、會議紀要、合同等。造價管理部門中有專人負責資料管理。對于被替代的圖紙等資料，應將被替代出的圖紙保存好，以便于核對及發生返工時計算工程量，建立資料臺帳。
4）合同交底必須全面：組織工程、技術人員學習合同，開工前成本經理應依據總承包合同編制合同交底文件，將與工程、技術及其它部門有關的合同條款向相關人員交底、講解，特別是在現場指令、設計變更的程序及時限性等條款。
5）圖紙工程量計算必須及時：“三邊”工程圖紙是隨工程進度逐步下發的，各項指標及相應工程量是逐步計算出來的。
6）工程變更洽商嚴格管理、及時會簽。無論甲方還是乙方提出的工程變更洽商均應按不同授權，執行程序和時限會簽。同時經濟洽商應統一編號，以備查閱及核對。
7）現場簽證應及時，“三邊”工程中返工、拆除項目必然不少，遇到此類現象應在實施前與乙方、監理一起現場測量，確認工程量，履行完三方簽字手續后及時審批經濟洽商。
8）洽商、簽證定價及時審核審批，需要認價的項目及時認價。最好做到經濟文件簽署后再進行現場洽商及簽證實施工作。
9）隨時關注合同價格，如果出現合同價格與市場價格出現明顯大幅度偏差，及時與乙方溝通，重新確認合同的價格。
10）做好甲分包工程的成本管理工作。
06
變更洽商控制的重點
1、設計變更管理
①發包人要求的設計變更：更改工程有關部分的標高、基線、位置和尺寸；增減合同中約定的工程量；改變有關工程的施工時間和順序；變更需要的附加工作。
②承包人要求的設計變更：承包人不得因施工方便而要求對原工程設計進行變更
未經同意承包人擅自變更或換用，承包人承擔費用，并賠償發包人的損失，延誤的工期不予順延。
③設計單位要求的設計變更
因設計規范或施工規范調整，設計單位可以做設計變更處理。但由于設計深度不夠或存在設計缺陷，或設計中各專業之間不閉合而導致的設計變更，設計單位必須承擔相應的責任。
2、控制重點
①嚴格圖紙會審制度，各專業圖紙審核應該到大樣圖、節點的深度，加強設計交底管理
②加強設計管理，嚴格考核設計單位設計質量，獎罰分明，明確設計變更導致工程增加總費用上限
③嚴格審核設計費支付，必須經各職能部門，包括工程、招標、造價、技術等部門的審核
④對施工單位提出的設計變更，凡不增加費用的可適當放松
⑤設計委托階段明確設計標準，設計階段優化各專業設計，避免進入施工階段再變化設計標準。
⑥凡導致費用大幅上升，應嚴格控制
3、變更價款的確定
①合同中已有的，按原價格執行
②合同中有類似的，參照執行
③沒有適用或類似的，協商執行
4、洽商控制重點
①制定內部洽商考核指標，分解到各專業或專項工程上；
②嚴格內部審核程序，一般執行部門提報，相關部門（技術、工程、招標、成本）審核，主管領導審批，凡不涉及費用增加可適當放松；
③完善合同管理，制定洽商費用一定額度內由承包人承擔，超過部分只支付直接費和稅金；
④分級審批權限；
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