總第 2324期
餐飲老板內參 阿輝 | 文
內參君搜索發現，疫情期間，商場與包括餐企在內的商戶就“減租、免租”問題產生矛盾并非個例，全國很多地方都有發生。
在廣州，某商場商戶集體抗議減租，商戶要求商場“2月退租，3月免租”；
在廣西貴港，商戶拉橫幅、喊口號，要求“2月免租、3月免租、4月減租”；
在蘭州，商戶在商場舉牌呼吁“二三月退費、四五月減半”；
在上海，某商場要求商戶交3月份的租金。如果不交，就停水停電；
在杭州、南京、石家莊、太原、福建閩侯等地，也都發生了類似的沖突。
這位做快餐的餐飲老板向內參君詳細陳述了他們與重慶某商場之間關于減租方面的矛盾。
據他講，商場承諾免除2月份租金（不含物業費、推廣費），但前提是簽訂合約并承諾6個月之內不退租。
他們認為，商場關于減免房租的條件是不合理的。原因主要是：
1、他們可以接受租金減免一半，因為他們雖然沒有營業，但他們的東西確實是放在商場里面的。
2、他們不能接受物業費和推廣費，因為商場沒有提供等值的服務。
疫情期間除了公區衛生外，并無其他物業服務；至于推廣費，平時商場就很少推廣，疫情期間各店鋪響應國家號召暫停營業，也不存在推廣和營銷。
而且物業費、推廣費都是按平方米收，一些門店面積比較大的商家承擔的費用會更多，免房租但不免物業費和推廣費，對于很多商家而言，只減少了大概50%的房租成本。
3、其他商場都是無條件地減免房租，但這家商場免租是以續租6個月為基礎的。
商場利用續簽政策讓自己渡過最困難的時期，根本不考慮商戶的死活。他們所在商場挨著寫字樓，每年的春季本就是淡季，加上疫情影響，他們的生存更加艱難。
比如有一個商家有200多平方米，一天才賣了不到500元，甚至有的商家一天營業額才幾十塊錢。這些營業額別說交租金、物業費，就連吃飯都不夠。如果續簽6個月，很多商家可能根本經營不下去。
商場方面則認為：不能要求一個受害者去賠償另一個受害者，否則這也是不公平的。他們給出的解釋是：
疫情不是他們造成的，他們在這次疫情中也是受害者；
減免不是法定義務。政府倡議減免，并不是強制要求減免；
他們商場的減免政策，相對于其他商場已經更好一些了；
疫情中商場也沒有營業，但有保安、保潔、運營維護等人力成本支出，還增加了消毒支出，他們也遭受了很大的損失。政府目前的減免政策更多地是針對小微企業，對他們并沒有減免。
公說公有理，婆說婆有理。為什么會有這樣的矛盾產生呢？
有餐飲老板認為，現在國家對私人房東的租金沒有政策，建議呼吁政府減免租賃稅，因為該稅名義上是房東在交，實際是轉嫁給企業了。
杭州一位餐飲老板認為，商戶就減租問題去跟商場鬧是非常不理性的，可能會導致很多無法預估的后果，比如員工的流失。“因為這樣一鬧，員工首先想到的是老板不行了，才會跟商場鬧。連商場的租金都不想交，那員工的工資會不會也拖欠或者不付呢？”
他認為，過激的手段很容易把大家推到都沒有退路的境地。雙方關系鬧僵了，很可能一拍兩散，不再有回旋的余地，結果是雙輸。因此他建議雙方坐下來商量，房租可以緩交或者分期交付。
某行業資深人士表示，商場這個時候不免租或者捆綁免租，也有可能就是想逼走個別商戶。“比如很長一段時間內，這個商戶的人氣不足或者調性不好，本來就想攆走他，這個時候恰好是一個好機會，施壓將其逼走，換更好的品牌入駐。”
現在行業普遍不好，但疫情總會過去，好的鋪位永遠不缺租戶。對于商場真正想留下來的那些好品牌，商場肯定有一系列的優待條件。
餐飲法務官創始人、大魚餐飲學院特約講師侯其鋒認為，減免房租仍需要雙方協商，因為目前政策只對國有資產減免房租有明確規定。
比如廣東規定，國有資產減免房租要“一免兩減半”，國有資產類經營用房對受疫情影響較大不能正常經營的民營承租企業免收第一個月租金，減半收取第二、三個月租金。鼓勵其他物業持有人根據實際情況，適當減免租金。所以民營的購物中心或者私人房東能否減租，需要雙方協商。
在這個背景之下，結合相關法律法規及實際案例，他認為，商場以續簽6個月為條件減免房租，從法理上來講是合法的。既然是雙方協商，商場當然可以提自己的條件，但情理上來講有待商榷。一個客觀情況是，目前全國的餐飲企業包括其他商戶二月份都沒有營業，這種情況是可以免房租的，而不應當提附加條件。
同時，侯其鋒認為推廣費不合理。商場沒有營業，何來推廣？物業費是比較合理的，像商戶說的東西放在商場，需要物業看管，物業事實上提供了這一服務。
侯其鋒不認同商場“不能要求一個受害者去賠償另一個受害者”的觀點，因為減免租金并不是商場賠償商戶。
從法律的角度來講，因不可抗力的原因造成商戶不能交租金，可以免除商戶的違約責任（商戶可以要求免租或減除一部分房租）。換一個角度，如果因為不可抗力導致商場不能履行合同，商場也是不需要承擔違約責任的。
侯其鋒還講述了一個案例，即2004年上海拍譜娛樂有限公司與上海新黃浦（集團）有限責任公司房屋租賃合同糾紛案。在這個案件中關于是否應該扣除“非典”期間租金的部分，法院認為：基于我國在 2003 年春夏季節發生“非典”疫情一事眾所周知，而且當時娛樂行業響應政府部門防治“非典”的要求而停業也是公知的事實。
因此，根據公平原則，拍譜公司提出其停業 3 個月的租金應免除的理由成立，法院予以支持。
資深零售人、“百貨女王”厲玲曾經講過：在過去三五年，購物中心的餐飲業態比重上升，部分達到50%甚至以上。可以說，商場與餐企之間的共存關系正變得越來越緊密。內參君認為，從這個角度來講，相互扶持、相互體諒、共渡難關，應該是商場與餐企在疫情期間解決問題的基礎共識。
統籌｜周漁 視覺｜張勁影
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