花251萬元購買的小產權商鋪卻被人出租、出售或抵押，律師提醒市民，購房要看五證，慎買小產權房。
衛行智 制作
居民：誰“賣”了我的商鋪
“我的商鋪，一樓被人租用，房東卻不是我。更糟的是，二樓被出售，我都不清楚究竟是誰給賣的。”6月30日，市民段女士致電晚報熱線，訴說她的煩心事。
段女士提供的《商品房買賣合同》和收款收據顯示，她于2013年在山西某房地產公司開發的小產權小區，花251萬元全款購買了兩套臨街商鋪，每套兩層，各188平方米。后來，原公司法人因病去世，公司業務移交給某代理人，段女士購買的這兩套商鋪也被人租用或出售。在聽說了這個消息后，段女士多次聯系該代理人，結果雙方連面都沒見過。“人家一聽是商鋪的事，就立馬變得口齒不清、含糊其辭。”段女士說。
6月30日下午，記者隨段女士來到這兩套商鋪所在地了解情況。據一樓租房的李女士說，她是從私人手上租賃的，聽二樓的人說是買下了二樓。據說這兩套商鋪經過了至少兩次倒騰，至于是賣了、租了還是抵押了，她不太清楚。
“我現在真的束手無策了，應該怎么辦？”段女士問。
律師：若雙方協商未果，可向法院起訴
就此問題，山西誠泰律師事務所的律師段晉芳予以答復。首先，“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。小產權房又叫“鄉產權房”，是指在農村集體土地上建設的房屋，未辦理相關證件，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村頒發。
由于小產權房在法律上沒有保障，即不能確定房屋所有權（沒有明確的產權），因此不能辦理房產證，不能依照法定程序進行買賣，買受人隨時面臨“違約風險”，也難以規避“一房多賣”風險。另外，因為法律法規不允許在集體土地上進行房地產開發，不允許集體土地上建設的房屋向本集體經濟組織以外成員銷售，所以購買了小產權房的人沒有產權證，一旦國家要征用土地，沒有權屬證明保護自己的權益。
其次，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規定：具有下列情形之一的，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。此時，無法取得房屋的買受人，可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失；并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。但是，若出賣人主觀上具有非法占有的目的，并未打算交房，且其在收取房款后，無正當理由既不履行合同義務又拒不退款，或逃匿、或揮霍等，致使房款無法返還的，則可能構成合同詐騙罪，涉及刑事犯罪。
此事件中，段女士購買的是“小產權房”，這類房屋的買賣合同一般會認定為無效，存在購房者的權益無法得到保護的法律風險。由于小產權房本來在法律上是不受保護的，如果市民自身權益遭到侵犯，又在協商未果的情況下，不可猶豫拖延，應及時向法院起訴，要求賠償損失，維護自身合法權益。
在此，段晉芳提醒，市民購房時，一定要查看開發商是否五證（《國有土地許可證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房銷售（預售）許可證》）齊全，慎買小產權房。
記者 崔萌
