記者 | 孫梅欣
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當(dāng)市場還在為疫情后的房地產(chǎn)升溫而狂歡時，新一輪密集調(diào)控，已經(jīng)為降溫做好了準備。
7月25日凌晨，東莞再度出臺調(diào)控政策，要求非東莞戶籍購房者，首套房提供1年以上逐月繳納社保證明，二套房則要提供2年，并暫停購買2套以上住房。
這是7月以來東莞第二次對樓市進行調(diào)控。就在7月初，東莞住建局對申請預(yù)售的商品住房項目體量進行限制，并再度收緊新房限價。
進入7月以來，包括深圳、東莞、杭州、寧波、南京等多個熱點城市，陸續(xù)升級了樓市相關(guān)加碼或補丁政策。就在東莞二度加碼政策之前兩天，南京相關(guān)部門深夜“打補丁”，要求夫妻離異需滿2年才能按目前婚姻狀況購房，堵上了通過“假離婚”購房的漏洞。
另外，杭州調(diào)控中，要求新建商品房對戶籍“無房家庭”的房源保障比例，不得低于50%。隨后，寧波、南京等城市的調(diào)控政策，對戶籍“無房家庭”也有所傾斜，寧波限購、限售政策則進一步擴大至六區(qū)范圍。
有業(yè)內(nèi)人士指出，目前加碼調(diào)控的城市，大部分是二季度以來，全國樓市中的熱點城市，除了5、6月份房價環(huán)比上升較快之外，部分城市的熱點項目在限價作用下，更出現(xiàn)了萬人搖號的狀況，引起了相關(guān)部門的重視。
就在7月24日，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理韓正主持召開房地產(chǎn)工作座談會，再次強調(diào)“房住不炒”的定位，堅持“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”。參加這次座談會的還有北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙等10個重點城市的政府、住房、銀行等相關(guān)部門。
“各地升級調(diào)控才剛開始，還有一批城市的加碼調(diào)控在出臺的路上。”一位業(yè)內(nèi)人士告訴界面新聞。今年上半年新房價格上漲超過10%，且近期頻現(xiàn)萬人搖號現(xiàn)象的成都樓市，就被認為極有可能加碼調(diào)控政策。
給“熱點”降溫
從已經(jīng)升級調(diào)控的城市來看，無一不是上半年的熱點區(qū)域。
深圳是這一輪調(diào)控力度加碼最大的城市，其上半年的市場表現(xiàn)也最為火熱。樂有家數(shù)據(jù)顯示，深圳二手房上半年過戶4.4萬套，同比上漲41%，均價環(huán)比上漲5%，同比上漲8%，其中僅6月份二手房成交量就超過1萬套，環(huán)比上升23.9%，是4年來首次成交量過萬的單月，同時二手房均價漲幅是4個一線城市中最高的一個。
深圳新房市場雖然上半年成交量只有1.67萬套，環(huán)比下降17%，同比下降5%，但市場人士認為，成交量下滑主要是由于新房供應(yīng)不足造成。報告也指出，深圳一手房區(qū)劃周期持續(xù)維持在7-8個月的水平，市場長期處于供不應(yīng)求。
這就導(dǎo)致深圳部分熱點樓盤，出現(xiàn)了萬人搖號的場面，中簽率甚至低于1%的情況，引發(fā)了市場的強烈關(guān)注。
同樣，在7月初率先加碼調(diào)控的杭州，上半年也出現(xiàn)搶房的熱潮。6月中旬遠洋西溪公館6萬人搖號的規(guī)模，打破了全國紀錄，并且上半年市區(qū)新房成交量超過6.8萬套，6月新房成交量超過1.9萬套，創(chuàng)下2017年6月以來的最高峰。
杭州上半年更以1739億元的土地出讓金額，位列全國第一。
市場人士認為，近年來杭州常住人口的凈增、“新一線”城市的崛起、以及長三角區(qū)域的重點發(fā)展、土地市場的積極出讓，讓杭州樓市具備了充足的購買力。
而同為長三角熱點城市的寧波，則是同樣在放寬落戶后的人口凈流入和人才大力引進之下，變相破除了限購，使得在中指研究院排名中，寧波6月份新建住宅平均價格環(huán)比漲幅達到1.33%，位列全國第一。
南京上半年樓市則表現(xiàn)出持續(xù)多年的商品房限價政策被突破、土地市場積極出讓、地價上升、部分項目一二手房價倒掛的多重因素，一些熱點區(qū)域、熱點樓盤數(shù)度出現(xiàn)萬人搖號的情況。
其中，4月份南京新房環(huán)比漲幅在國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)中，位列70個大中城市之首，上半年南京土地金出讓也達到760.85億元，同比增長30.98%。
伴隨著一系列調(diào)控政策的出臺，各地樓市也迅速做出了反應(yīng)。
“原來深圳新盤最熱的光明區(qū)，前幾天剛開了新盤，現(xiàn)場認籌情況比原來冷清了許多，很多人失去了購房資格。”深圳一位房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對界面新聞表示，對深圳戶籍和社保的雙重認定，立時打破了原本在深圳“落戶即可買房”的狀況，“洗”去了部分投資客的同時，對部分來深工作并已經(jīng)落戶的剛需購房者，也造成了一定打擊。
而寧波加碼調(diào)控后擴大到近乎全域的限購范圍，以及對“無房家庭”的房源傾斜，打亂了當(dāng)?shù)亻_發(fā)項目的推盤節(jié)奏。“雖然政策出來時間不久，數(shù)據(jù)上還難以呈現(xiàn)，但是7月之后幾乎沒有新開預(yù)售證，對銷售端的影響明顯。”一位熟悉寧波市場的人士告訴界面新聞。
樓市快速復(fù)蘇
由于一季度嚴格防控疫情，導(dǎo)致各地出現(xiàn)售樓處關(guān)閉，人流量減少等情況，對于上半年樓市走向，市場一度并不樂觀，并認為會使房企全年開發(fā)量和業(yè)績出現(xiàn)下滑。
因此，在此次調(diào)控加碼之前，包括駐馬店、廣州、寶雞、濟南、海寧、柳州、青島、荊州、赤峰、淮安、無為、寧陽等至少12個城市曾出現(xiàn)“松綁調(diào)控一日游”的狀況。
市場觀點認為，“松限一日游”的出現(xiàn)，是在疫情之后，希望借疫情后對整體經(jīng)濟拉動的訴求，各地希望通過松綁地方樓市限制政策進行的試探。但隨后便被叫停或者調(diào)整的態(tài)勢表明，貫徹防止房地產(chǎn)過熱的基本原則并不會因疫情影響而改變。
值得注意的是，盡管疫情對各行各業(yè)上半年整體運營都產(chǎn)生了影響，但在復(fù)工復(fù)產(chǎn)之后，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇速度和態(tài)勢都頗為明顯。
易居研究院的報告顯示，2020年1-6月，全國房地產(chǎn)業(yè)多項指標相比1-5月降幅繼續(xù)收窄，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長1.9%，率先回正。從單月數(shù)據(jù)來看，土地購置面積、開發(fā)投資、新開工面積、商品房銷售面積、開發(fā)企業(yè)到位資金這五項指標，已經(jīng)在5、6兩月連續(xù)正增長，說明房地產(chǎn)行業(yè)正在擺脫疫情影響，恢復(fù)到正常狀態(tài)。
土地市場方面，在今年1、2月份全國整體出讓大幅下降，多地甚至較長時間未出讓地塊的情況下，上半年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積達到7965萬平方米，同比降幅僅為0.9%，降幅較之前半年收窄7.2個百分點，其中6月全國開發(fā)企業(yè)土地購置面積3213萬平方米，同比增長12.1%。而在價格方面，上半年全國土地購置均價同比上升6.8%。
銷售端市場，上半年全國房地產(chǎn)商品房銷售面積6.94萬平方米，同比下降8.4%，其中住宅銷售面積下降7.6%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售同比降幅均超過20%。但是全國商品房成交均價卻同比上漲3.3%，其中住宅成交均價9757元/平方米，同比上漲5.3%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房成交均價均下跌。
從上述指標不難看出，經(jīng)過了一季度整體市場的重創(chuàng)，房地產(chǎn)行業(yè)在二季度間整體恢復(fù)較快，基本回歸正常狀況，尤其商品住宅相關(guān)數(shù)據(jù)更出現(xiàn)同比上揚態(tài)勢。
而關(guān)于房地產(chǎn)資金的指標，則更能說明一些問題。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，上半年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金8.3萬億元，同比下降1.9%，降幅比1-5月份收窄4.2個百分點。國內(nèi)貸款1.4萬億元，增長3.5%，占比為16.5%；自籌資金為2.7萬億元，同比增長0.8%；定金及預(yù)收款約為2.65億元，下降7%；個人按揭貸款1.3萬億元，增長3.1%。
報告指出，受益于持續(xù)寬松的貨幣環(huán)境以及前期相關(guān)扶持政策，市場情緒繼續(xù)好轉(zhuǎn)，需求不斷回補。
易居研究院報告也指出，從上述各類資金狀況情況來看，房地產(chǎn)業(yè)融資環(huán)境比去年寬松。
相對寬松的貨幣環(huán)境，為房地產(chǎn)市場回溫提供了資金條件。實際上，上半年不少熱點城市均出現(xiàn)低息經(jīng)營貸、消費貸流入樓市的情況，催熱市場復(fù)蘇。
嚴防投機炒房
盡管整體市場恢復(fù)好于預(yù)期，但各家房企上半年的復(fù)蘇程度并不相同。
Wind數(shù)據(jù)顯示，截至7月23日，51家A股上市房企披露了2020年半年度業(yè)績預(yù)告，14家公司預(yù)喜，預(yù)喜率為27.45%。較為明顯的趨勢是，中小放棄整體盈利情況不佳，僅10家房企預(yù)計實現(xiàn)歸屬上市股東凈利超過1億元，20多家房企預(yù)計上半年虧損，分化愈加明顯。
市場人士分析，上半年房企銷售目標基本下調(diào)幅度在10%-20%左右。觀點指數(shù)顯示，上半年百強房企總銷售金額口徑為5.15萬億元，同比下降3.2%，百強房企門檻降為94.3億元，同比下滑6.9%。
南京工業(yè)大學(xué)天誠不動產(chǎn)研究所執(zhí)行所長吳翔華表示，嚴格的調(diào)控措施對這些城市的改善和剛需樓盤銷售會產(chǎn)生更顯著的影響，而這類項目本就是企業(yè)重點開發(fā)項目：”這些客戶的流失，對整體市場心理影響會很大，進而影響城市的實際成交量，引起這類開發(fā)企業(yè)需要做好相應(yīng)準備。”
不過從市場反饋來看，認為目前已經(jīng)出臺加碼政策的城市中，除深圳較為嚴格之外，其余城市的調(diào)控力度都相對“溫和”。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，本輪調(diào)控是由于市場不均衡回暖、部分城市過熱導(dǎo)致，所以調(diào)控政策仍是“一城一策”：“主要特征在于對‘假落戶、假離婚、假人才’三類打假政策，多為打補丁，尚未出現(xiàn)大力度升級，并且本輪調(diào)控是建立在房地產(chǎn)市場未全面火爆的基礎(chǔ)上的調(diào)控。”
通過人才落戶降低購房門檻正是過去兩年多來一大批二三線城市盤活樓市的重要因素。杭州、武漢、西安、成都、南京和蘇州等熱點城市自2017年以來不斷出臺人才政策，在爭搶人才的同時，也為樓市注入了新的活力。
張大偉認為，目前多地樓市收緊的趨勢已經(jīng)出現(xiàn)，按照上半年熱點城市的表現(xiàn)來看，更多城市即將出臺升級調(diào)控的政策。
一位央企地產(chǎn)區(qū)域營銷負責(zé)人對界面新聞表示，目前升級的調(diào)控政策中均未觸及信貸收口，多數(shù)城市也未對限購條件嚴厲收緊，因此主要作用還是攔住一批繞開限購的投機客，對市場正常運轉(zhuǎn)不會有太負面的影響。
“實際上深圳市場過熱的情況，企業(yè)也很緊張，都希望能降降溫，洗掉一些投資客。”一位深圳業(yè)內(nèi)人士表示，以深圳市場為例，新房長期供小于求，調(diào)控攔住的也是一批搖號陪跑的“分母”，對企業(yè)營銷結(jié)果影響并不大。
合碩地產(chǎn)機構(gòu)首席分析師郭毅表示，由于部分城市伴隨“限價”影響，短時間內(nèi)很難扭轉(zhuǎn)市場供不應(yīng)求的的局面，對于布局重點一二線城市的企業(yè)而言，依然還有較好的市場空間和機會：“但如果這輪‘溫和’調(diào)控政策沒能如期達到預(yù)期降溫的效果，很可能還會像東莞一樣，進一步出臺更為嚴厲的調(diào)控加碼。如果調(diào)控步步收緊，就會對各地市場造成根本性打壓。”
可以說，經(jīng)歷了跌宕的2020上半年，包括房地產(chǎn)在內(nèi)的各行各業(yè)都亟待復(fù)蘇。而如何在“房住不炒”和拉動經(jīng)濟之間尋找到合適的平衡，將成為考驗各地智慧的新議題。
