作者：小桿子 | 排版：阿貍
南京，每個板塊都有自己的定位，都要發(fā)展自己的產(chǎn)業(yè)！
今天，寧馬城際消息傳出，讓我們把眼光聚焦到江寧濱江上；而上周，橋林通過一場土拍力壓河西中部，成為無疑的話題王。
對比著對比著發(fā)現(xiàn)，江寧濱江和橋林真的有很多相似的地方……兩個板塊的差別，不過是——橋林有著國家級新區(qū)的帽子、有條已開通的地鐵，而江寧濱江實際上產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢已經(jīng)提前釋放，預(yù)計將在一定時期內(nèi)依舊吊打橋林……
NO.1 | 壹
首先，到南京宇宙中心河西南的距離其實差不多，在20公里左右，但想要靠河西南來輻射這兩個區(qū)域，都存在一些困難。江寧濱江西邊接壤的是馬鞍山，橋林西邊接壤的也是馬鞍山。
橋林新城到河西南，涉及到過江問題，如果開車走三橋是收費的，而江寧濱江到河西南，江寧濱江到河西南，也得跨過雨花，也是一道無形的天塹。沒地鐵是其一，其二，西善橋、板橋的存在，直接影響河西南的效應(yīng)。
其次，房價、地價相似，萬元地，房價預(yù)期在2萬/平了。
2017年底，弘陽禹洲時光印象推完最后一批房源后，江寧濱江“斷糧”至今。作為濱江地王的魯能硅谷公館，樓面價達(dá)11077元/㎡，上市時間未定。
魯能硅谷公館正在建設(shè)，現(xiàn)房銷售，擬建18棟高層住宅及社區(qū)中心，一所幼兒園，其中1-17號樓為18層住宅，18號樓為17層住宅。
板塊內(nèi)朗詩未來家、綠地國際花都等二手房均價在1.6-1.7萬/平左右。
6月18日，橋林G30地塊共19家房企競拍，江蘇水利以21.8億+自持2200㎡商品房、樓面價12296元/㎡拿下，溢價率44.37%。國企拿地，其中啥意思，大家去意會吧。
橋林G30地塊南側(cè)為橋林G26地塊。2017年，南京浦口區(qū)保障房建設(shè)發(fā)展有限公司以17億元競得橋林G26地塊，樓面價7456元/㎡。
值得一提的是，G26地塊上所建的康居長橋郡，是南京首個以土地出讓形式建設(shè)的人才共有產(chǎn)權(quán)房項目。
目前橋林板塊主要以安置房項目為主，價格比江寧濱江稍低一些。
第三，都以產(chǎn)業(yè)為重要發(fā)展目標(biāo)，并引進(jìn)了一批熱門產(chǎn)業(yè)項目。
早前，南京已明確表態(tài)，今年重點支持各板塊集中力量辦好一件大事，其中，濱江千億級先進(jìn)制造業(yè)基地的建設(shè)是2019年市委市政府集中支持江寧的一件大事。
據(jù)江寧區(qū)區(qū)長介紹，目前，濱江開發(fā)區(qū)初步形成以LG為代表的韓資工業(yè)集聚區(qū)，我們將努力在濱江打造韓資產(chǎn)業(yè)園，形成千億級銷售規(guī)模。同時，還將以中興為龍頭打造千億級的5G產(chǎn)業(yè)集群，進(jìn)一步把江寧制造業(yè)總量做大。
臺積電、紫光，以及圍繞著它們形成的產(chǎn)業(yè)鏈，將對橋林新城產(chǎn)生非常積極的作用。芯片行業(yè)平時涉及的不多，但我所憂慮的是：倘若本土人才能學(xué)到臺積電的機密信息，才有可能為國家半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)帶來希望，否則一切都是空談！
臺積電在南京建立的晶圓工廠，是臺灣在大陸的第一座獨資12吋晶圓廠，30億美元，也是臺灣歷年來對大陸最大單筆投資。
臺積電新工廠位于浦口經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，南京12英寸晶圓廠2018年開始量產(chǎn)16納米制程，單月產(chǎn)能規(guī)模約2萬片，預(yù)計占臺積電總產(chǎn)能的2.5%。
紫光南京半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)基地項目總投資超300億美元，一期投資105億美元（約700億元），主要產(chǎn)品為3D-NAND FLASH、DRAM存儲芯片等，占地面積約1500畝，將新建12英寸半導(dǎo)體存儲芯片生產(chǎn)廠房及輔助配套設(shè)施，項目建成后將月產(chǎn)芯片將達(dá)10萬片（120萬片/年）。
上面是可查的官方宣傳資料，不過，今年剛剛開工，紫光究竟啥時候能帶動產(chǎn)生橋林的GDP，一切未可知。要知道，這些年，紫光的足跡又何止經(jīng)過了一個南京，武漢、成都、廣州都紛紛被利好。
NO.2 | 貳
那么橋林和江寧濱江各自有什么困阻呢？真不是抬杠，要知道這兩個板塊，未來很可能成為新進(jìn)入南京的剛需的第一處住所，一切當(dāng)然要朝著更好的方向發(fā)展。
前面也有提到，江寧濱江其實產(chǎn)業(yè)實力很強勁的，這個真不吹牛，自生能力很強。不管是數(shù)量還是實干質(zhì)量，在想當(dāng)長時間內(nèi)，橋林對比是要弱勢一些的。
截止今年9月，中興通訊濱江智能制造基地全建筑主體將竣工，12月首批交付廠房將試生產(chǎn)，正式投產(chǎn)后，無線RRU、BBU及5G產(chǎn)品年產(chǎn)能總量將達(dá)約500萬臺規(guī)模。也有人才房哦！
去年下半年，總投資115億元的中信科烽火通信華東總部基地項目也在濱江開發(fā)區(qū)破土動工，國內(nèi)三大通信行業(yè)巨頭，濱江坐擁其二，還有企業(yè)配建的人才公寓。
這么多產(chǎn)業(yè)上來了，人口也來了，交通缺胳膊少腿實在說不過去！
南京江寧段（銅井河至江寧河）的揚子江大道已經(jīng)建成通車，全長 12.5 公里，只要雨花臺區(qū)段道路暢通后，從江寧濱江新城到河西只要 15 分鐘。（但雨花告訴你，我們不著急）
江寧濱江最大的問題是少條地鐵，對于有車一族來說，有沒有地鐵并不重要，但對普通剛需上班族，公共交通卻尤其重要，這會決定一個板塊是孤立隔絕還是能與其余板塊產(chǎn)生聯(lián)動。
6月21日，南京地鐵在官網(wǎng)發(fā)布三條公告，都是關(guān)于跨市城際軌道線路的：《 南京地鐵寧滁城際鐵路南京段預(yù)可行性研究項目比選公告》、《 南京地鐵寧馬城際鐵路南京段預(yù)可行性研究項目比選公告》、《寧句城際線馬群站綜合開發(fā)特定規(guī)劃區(qū)城市設(shè)計招標(biāo)公告》。
其中，寧馬城際鐵路起自規(guī)劃的南京地鐵8號線銅井站，向南引進(jìn)入馬鞍山境內(nèi)，經(jīng)過慈湖高新區(qū)、馬鞍山市主城區(qū)、市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，止于當(dāng)涂縣提署路。
線路全長約30km，其中馬鞍山境內(nèi)長約25km，南京境內(nèi)約4.6km；全線擬采用高架敷設(shè)方式，馬鞍山市境內(nèi)擬設(shè)置站點8座，平均站間距不小于3公里，工程投資估算約75億元。
問題是，8號線究竟什么時候來呢？
江寧濱江的第一條地鐵究竟是8號線還是誰，咱也不知道，咱只知道，江寧濱江核心區(qū)，還有不少空地等待開發(fā)呢，這個片區(qū)現(xiàn)在人氣已經(jīng)不低了，就差交通發(fā)力了！
NO.3 | 叁
2018年1月23日，浦口科學(xué)城掛牌成立，園區(qū)位于橋林新城，規(guī)劃面積7.43平方公里，北至浦烏路、東至龍港路、南至橫江大道、西至石磧河。
橋林新城中心區(qū)為NJJBg030單元片區(qū)，規(guī)劃范圍東至新星大道，南至濱江大道，西至石磧河，北至浦烏公路，規(guī)劃面積12.77平方公里，總體定位為橋林新城的綜合中心板塊、重要居住功能板塊、新城門戶形象地區(qū)。
建設(shè)用地面積為1221.10公頃，其中居住用地面積占到近3成，將形成紫荊、紫苑、紫藤三大居住社區(qū)，形成14個基層社區(qū)。
據(jù)微博博主求雨山神仙爆料，橋林新城像江蘇水利G30地塊一樣的住宅地塊多達(dá)200多幅，這個量其實是很可怕的，如果能集中供應(yīng)，加上配套跟進(jìn)，橋林板塊很快能成為南京新的剛需重鎮(zhèn)！但如果一起步就想賣2萬+，那是致命的。
軌道交通上，未來兩條軌道線從這經(jīng)過，分別為11號線和寧和城際，而寧和城際已經(jīng)通車。
根據(jù)浦口科學(xué)城宣傳短片顯示，橋林未來將擁有35萬左右的人口。而據(jù)網(wǎng)上資料顯示，目前橋林總?cè)丝诩s4.7萬人。
未來板塊還需導(dǎo)入超30萬人口，若以每戶5人計算，未來區(qū)域內(nèi)將有約6萬套的房源需求，這個缺口還是非常非常非常大的！
（截圖來源：浦口科學(xué)城宣傳短片）
若以套房100㎡計算，容積率2.0計算，未來板塊至少或需300公頃的純宅地供應(yīng)！而根據(jù)江北新區(qū)橋林新城總體規(guī)劃（2015-2030）規(guī)劃顯示，板塊內(nèi)規(guī)劃居住用地面積1122.9公頃，供應(yīng)相對充足。
那么，說說橋林的遺憾吧，咱不是檸檬精，孤注一擲搞芯片，真的能如愿嗎？這不僅僅是長三角的競爭，還是站在世界舞臺上的斗獸之戰(zhàn)。
我作為一個10000%的外行人，存在一些疑慮，歡迎各位在評論區(qū)斧正。
城市經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展還是需要一些硬科技公司。芯片行業(yè)是一項極高投資但短期內(nèi)回報低的產(chǎn)業(yè)，如果能夠真的創(chuàng)新走在行業(yè)領(lǐng)先，那自是不必說，但這是一項需要極大的投資和付出，在短期內(nèi)很難有起色。另外投資環(huán)境也在一定程度上受到國內(nèi)外局勢印象。
有業(yè)內(nèi)人士表示，“無論是臺積電南京廠，還是三星西安廠，都自帶產(chǎn)業(yè)鏈上下游，或是三星培育的韓國本土的半導(dǎo)體設(shè)備材料公司，或是為臺積電做配套的歐美日公司，指望他們培育中國本土的公司，是不切實際的。”
在內(nèi)外賽馬，互有競合的競爭格局下，我們其實真的很期待，在南京的土地上，能夠生長出第二個“海思”。
NO.4 | 肆
想要穩(wěn)控橋林，最損的一招可能就是不給它的對手江寧濱江供地……
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