△此音頻大小7.7MB
2019年末，樓市乏善可陳。
沒有起伏的去化，沒有爆炸的新聞，沒有驚嚇的房價。
就在所有人都以為今年就會這樣過去的時候，遠郊大哥于無聲處，引爆了一大顆降價驚雷。
房價爆裂聲中，奏響了屬于遠郊的年末終章。
1
降價聲最響的，是平原新區的藍光雍錦華府。
這個項目在今年上半年 首開時，高層6800元/平，洋房7500元/平，和平原新區其他項目相比，價格不算高，因此吸引了不少原陽、新鄉、以及鄭州的投資客前來買房。
然而進入下半年，市場行情進一步向下，房企銷售越發困難，終于在12月，藍光雍錦王府宣布降價， 洋房5200、高層4800起！直降2000，還送車位！
一年不到，房價大跌了46%，上半年買房的業主至少損失了20萬！
這刀砍的，太狠了。
受傷的業主們紛紛來到藍光雍錦華府的售樓部門口，凄冷冬日里，發出絕望又無奈的抗議。
藍光的大幅降價，難受的除了業主，還有附近的競品項目，比如華潤平原府。
平原府在入市之初價格就不高，本來想著低價走量，奈何市場涼涼，去化一直不好，禍不單行，又碰上藍光的自殺式降價襲擊，雪上加霜之下，只能跟降。
目前，平原府高層已經從6900降到了5600，和去年相比跌去了23%。
新房打骨折，二手房同樣未能幸免。
在平原新區的一家二手房中介，我們看到這樣一個房源——
綠地泰晤士新城，這個曾賣到過7600元/平的項目，因為沒人接盤，所以二手房價只能一降再降，如今89平僅售48萬，折合單價5400元/平。
當初的購房者排號、網簽、還月供，折騰了幾年，最后不僅沒掙，還倒賠20萬。
一手和二手房市場通通陷入了降價泥潭，這片土地上究竟還有多少購房者在賠錢？
我們復盤了平原新區近4年的房價漲跌走勢——
2016年受鄭州熱度影響，平原新區大幅上漲，但在2017年摸頂之后，房價就開始一路向下，目前，只有2015年買房的人暫時還沒有賠錢，剩下的全被套牢，最慘的是2017年掉坑的，平均跌幅已經達到了33.3%！
房價連續下跌，曾經熱情的投資客如鳥獸散，如今的平原新區，只剩下空無一人的街道，空置的住房，以及大片大片待開發的荒地。
一個三無新區又失去了最重要的市場信心，降價，大概率仍是這里2020年的主旋律。
2
潰敗的環鄭遠郊，不止平原新區一個。
還記得前兩年吹得飛起的鄭汴一體化嗎？那頭的開封西，是另一個降價重災區。
回看2017年開封西的高光時刻，千人搶房、開盤即清時刻上演，區域均價從5000跳漲至9000，神盤鄭開橄欖城高層甚至漲到了12000，房價直逼鄭州！
衰落的伏筆，往往藏于事物發展的高潮。
2018年起，開封西的市場熱度戛然而止，房子不好賣了，降價潮也就開始了。
鄭開橄欖城跌回8000元/平，各項目特價房、降價房層出不窮，更驚悚的還有鄭開大道上某文旅項目——
2019下半年，為了低價走量，該項目高層精裝改毛坯，房價大幅下調，直接將開封西底價拉至6200元/平，與2017的最高峰相比，房價跌幅達到了48%！
這個價格，不止坑了之前買房的業主，也坑了不少用6500元/平的內部價買房的員工，本以為自己抄了底，沒想到被市場端了鍋。
價格泡沫被戳破，再加上之前炒的火熱鄭汴一體化慢慢沒有了聲音，伴隨著年末的寒風凜冽，開封西的前路，一片灰暗。
3
平原新區跳樓，開封西割肉，遠郊的衰退已成既定事實。
然而，在我們實地調研的過程中卻發現，只要項目價格足夠低，還是能夠吸引一部分客戶前來買房。
比如開封西某樓盤，售樓部外荒無人煙，售樓部里人氣火熱——
我相信大家身邊也有不少這樣的朋友、親戚，在他們的概念里，雖然遠郊風險大，但房價低，從投資的角度來看，遠郊新區但凡漲個2、3000，漲幅就能跑贏價格高企的主城。
理論看起來跑的通，實際呢？
來看一張圖——
這是過去8年，鄭州主城區和遠郊房價的對比。
可以看到，8年中，鄭州市區的均價增幅突破110%，而遠郊新區漲幅僅在60%上下，換句話說，這8年，只要投資遠郊，你就大概率跑輸主城漲幅。
這其中，有區域的原因。這些靠概念、靠炒房客撐起的遠郊新區，離鄭州太遠，土地供應量相當大，本身又沒有配套、沒有產業支撐，不能居住，所以房價的天花板非常低。
這其中，也有城市的原因。實事求是的說，以鄭州當下的城市力量，能把四環做好，就已經是極限了，想帶飛五環外的新區？至少十年后再說吧。
所以，在行情好的時候，郊區因為價格低、不限購，可能短期內漲幅很高，但長期來看，市區的漲幅還是遠遠超過郊區。
更何況，這都還是賬面財富。目前這些遠郊新區沒有醫療、沒有教育、沒有產業，沒有真實的居住需求，二手房市場就沒有任何流通性可言。
即便房子有漲幅，也是有價無市，要么像平原新區的二手房犧牲溢價出手，要么囤在手里，等待下一波不知道什么時候才會來的風口。
現實，已經擊碎了幾年前妄想以小博大的投資者，而現在又妄想抄底的，只不過再次踏上了同樣的輪回。
4
回看遠郊新區的這一路，起起落落落落，漲漲跌跌跌跌。
2016年趁著鄭州主城的熱度，它們紛紛乘風而起，地王頻出、知名房企入駐、購房者擠破售樓部，火熱的市場不斷催漲著房價。
然而隨著市場回歸冷靜，樓市提前入冬，它們又首當其沖，如今只剩下土地流拍、維權頻出、房價斷崖式下跌……
看到結果，更要看到背后的風險。
對于普通購房者來說，現在買房，盯緊主城！盯緊四環內！不要想著房價便宜，就輕易跨越主城去薅遠郊的羊毛！
事實證明，最后被薅禿的，往往是購房者。
▼
參與【開盤雷達】暖冬活動節
責任編輯：
