CFIC導(dǎo)讀：
近日，鶴崗低至300元／平方米的低價房源在各大社交平臺刷屏。一時間，“一線城市一平米，煤城鶴崗一套房”引起社會熱議。
大家一邊對這個東北四線城市的房價充滿了好奇與困惑，一邊也憂慮“鶴崗之殤”是否并非個例，是否預(yù)示三四線城市房價將全面收縮？真實情況到底如何？
蘇文（化名）未曾想到，家鄉(xiāng)黑龍江鶴崗，這座近乎被遺忘了的東北邊陲城市，再次闖進(jìn)大眾視線是以這樣的方式。
近日，鶴崗低至300元／平方米的低價房源在各大社交平臺刷屏。一時間，“一線城市一平米，煤城鶴崗一套房”引起社會熱議。
大家一邊對這個東北四線城市的房價充滿了好奇與困惑，一邊也憂慮“鶴崗之殤”是否并非個例，其預(yù)示了三四線城市房價將全面收縮？
真實情況到底如何？
當(dāng)?shù)貥鞘杏隼?/strong>
近日，有網(wǎng)友在微博發(fā)文稱，“東北某四線城市房價已經(jīng)跌倒令人難以置信的程度了，太夸張了，不敢相信。”
配圖顯示，3月，鶴崗的均價是1240元／平方米，其中，九州興建小區(qū)周圍的均價300元／平方米，320平方米的復(fù)式高層只要15萬元。”
與當(dāng)前普遍高昂的房價不同，鶴崗的低房價刺激著被高房價裹挾的民眾，有網(wǎng)友玩笑稱，要去鶴崗“組團(tuán)抄底白菜房”。
事件起源地鶴崗，是黑龍江省轄地級市，位于黑龍江省東北部，北隔黑龍江與俄羅斯相望，與俄羅斯有235公里的邊境線，東南臨松花江與佳木斯接壤，西屏小興安嶺與伊春為鄰，處在黑龍江、松花江、小興安嶺“兩江一嶺”圍成的“金三角”區(qū)域；總面積14684平方千米，下轄蘿北、綏濱2縣和興山、向陽、工農(nóng)、南山、興安、東山6區(qū)，2017年總?cè)丝跒?00.9萬人。
鶴崗是一座緣煤而興的資源型城市。自1917年第一個煤礦開工，至今已有近百年的開采歷史。煤炭、石墨、糧食、木材等重要資源富集，其中，煤炭地質(zhì)儲量26億噸，曾是全國四大煤礦之一。
記者查詢房天下平臺發(fā)現(xiàn)，鶴崗新房并未出現(xiàn)“白菜價”，均價在3200元－4300元／平方米不等。當(dāng)前鶴崗在售新樓盤有5個，分別為工農(nóng)區(qū)的永豐財富家園、歐洲皇家花園、天水新城，南山區(qū)的瑞達(dá)錦華公館和興山區(qū)的北國明珠，其中，最高為瑞達(dá)錦華公館，均價4300元，最低為北國明珠，單價為3200元。
二手房方面，房天下顯示，鶴崗當(dāng)前在售房源有126套，總價最低的大陸南小區(qū)僅3.8萬元，建筑面積63平方米，每平方米的單價僅603元，即便價格如此低廉，自2018年9月11日掛牌以來，7個多月過去了，仍未成交。此外，其二手房普遍均價在1000－2000余元／平方米。
對于網(wǎng)上曝出的“1萬多一套”，鶴崗當(dāng)?shù)刂薪闂钫\（化名）對《國際金融報》記者表示這一情況確實存在，但這些低價房源大多是位置偏遠(yuǎn)的棚改房，房屋質(zhì)量、產(chǎn)證辦理相較商品房均存在很大劣勢。
此外，據(jù)楊誠介紹，鶴崗此前的支柱性產(chǎn)業(yè)為煤炭，煤炭資源豐富，經(jīng)過多年的開采，很多礦區(qū)的地下已經(jīng)塌陷，僅留表面一層地皮，當(dāng)?shù)厝朔Q之為“塌陷區(qū)”。這些區(qū)域已經(jīng)不適宜居住，動遷安置過程中，當(dāng)?shù)鼐用癫簧偃硕挤值搅朔浚瑑扇资浅Ｓ械氖聝海行┥踔练值搅肆咛住?/p>
蘇文的舅舅便是手握6套房的幸運(yùn)兒，因為“搞養(yǎng)殖，拆遷時按面積劃分，分到了6套房”，除了一家三口自住外，空置的房源倒成了煩惱，蘇文的舅舅一直想租出去，怎奈價格一降再降，始終未出租成功。
楊誠坦言，鶴崗的租房市場確實不活躍，畢竟“本地人很多不缺房，鶴崗的外來人口也不多”。
城市空心化致疲軟
鶴崗似乎確實不缺房。
今年3月5日，黑龍江鶴崗市公安局通過其官方微信號發(fā)布招警優(yōu)惠政策時提到，多類符合條件的公安院校畢業(yè)生可以享受到“一車一房”優(yōu)惠：即價值在10萬元以內(nèi)的汽車，以及建筑面積在50－90平方米、房源位于市區(qū)內(nèi)的住房。
蘇文指出，導(dǎo)致家鄉(xiāng)樓市現(xiàn)狀的原因主要在于近年來房子蓋多了，而人口卻始終在外流。
易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)將這一現(xiàn)象歸為“典型的城市空心化導(dǎo)致的樓市疲軟”。
以蘇文為代表的當(dāng)?shù)啬贻p人，大學(xué)畢業(yè)后紛紛選擇去外地打拼，很少愿意留在家鄉(xiāng)，在他們看來，這主要緣于煤炭資源枯竭開采受限后，鶴崗始終未發(fā)展壯大新支柱性產(chǎn)業(yè)，“經(jīng)濟(jì)發(fā)展不樂觀，缺乏好的就業(yè)機(jī)會，一個月3000塊錢是這里大多數(shù)上班族最普遍的工作寫照”。
蘇文坦言，家族中最典型的現(xiàn)象便是如今留在老家的人越來越少，基本為老人和小孩，青壯年大多選擇在外工作，前幾年逢年過節(jié)尚能一聚，如今，隨著他和堂兄弟們各自在外地成家立業(yè)，即便過年也難得相見。
和蘇文家類似的當(dāng)?shù)丶彝ゲ辉谏贁?shù)，鶴崗市戶籍人口連續(xù)16年呈負(fù)增長。
根據(jù)《黑龍江省統(tǒng)計年鑒》，近年來，鶴崗市戶籍人口一直呈下降趨勢。自1997年的110.9萬人開始，上升至2001年的111.26萬人后便一路走低，降至2017年的100.95萬人，20年間減少9.95萬人，是名副其實的“收縮城市”。
此外，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年－2016年，全國小學(xué)生流失最嚴(yán)重的城市中，鶴崗和鄰近的伊春并列第3，降幅皆為44％，鶴崗小學(xué)生由2010年的5萬人減少至2016年的2.79萬人，近乎腰斬。
在城區(qū)人口流失的情況下，鶴崗即使想要依靠城鎮(zhèn)化促進(jìn)樓市發(fā)展也顯得十分渺茫。截至2017年底，鶴崗城鎮(zhèn)人口為83.3萬人，城鎮(zhèn)化率高達(dá)82.55％，這個比例已經(jīng)超過很多發(fā)達(dá)國家，這也意味著，寄望于農(nóng)村人口進(jìn)城落戶為鶴崗房價提供支撐作用已十分有限，因為當(dāng)?shù)貥鞘械氖鼙娀臼巧鲜隽鶄€區(qū)的存量人口了，而這存量人口還呈現(xiàn)下滑趨勢。
事實上，人口流失問題并非僅困擾著鶴崗一地，放至黑龍江這個北方邊境省份皆較為突出。
《黑龍江社會發(fā)展報告（2017）》顯示，黑龍江省人口外流存在年輕化趨勢明顯、高學(xué)歷人口比例增加的特點，這可能導(dǎo)致全省整體人口素質(zhì)和社會文明程度的退化，修復(fù)成本非常巨大。
煤城“光芒”不再
在楊誠看來，鶴崗的人口外流離不開經(jīng)濟(jì)和氣候環(huán)境兩方面因素的影響。
經(jīng)濟(jì)方面，2018年黑龍江省各城市GDP排名中，鶴崗以GDP總量151.4億元位列全省第12，與2017年持平，在黑龍江全省12個地級市中墊底，僅高于大興安嶺地區(qū)。
與黑龍江省其他煤城發(fā)展相似，煤炭產(chǎn)業(yè)此前一直是鶴崗產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的主體，近年來也遭遇著資源枯竭、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一的困擾。
蘇文的父親此前供職于龍煤集團(tuán)鶴崗分公司，這是黑龍江四大煤炭企業(yè)之一，曾經(jīng)是當(dāng)?shù)丶t極一時的好單位，如今已不可同日而語。
4月8日，國家發(fā)展改革委發(fā)布的《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)》首次提到了“收縮型城市”的說法。國家發(fā)改委指出，收縮型中小城市要瘦身強(qiáng)體，轉(zhuǎn)變慣性的增量規(guī)劃思維，嚴(yán)控增量、盤活存量，引導(dǎo)人口和公共資源向城區(qū)集中。
首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授吳康通過研究2007年－2016年十年數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在660個建制市中，總計80個城市出現(xiàn)了不同程度的人口收縮，占比12.1％。這些城市“收縮”各有原因，既有資源枯竭所致，例如鶴崗，也有產(chǎn)業(yè)變遷導(dǎo)致的收縮，亦有偏遠(yuǎn)地區(qū)城市和大城市周邊城市的收縮。
事實上，早在2011年，鶴崗便被國家確定為第三批25座資源枯竭型城市之一，GDP在2017年前的4年中有3年出現(xiàn)負(fù)增長。近年來，鶴崗加速培育石墨烯等替代性產(chǎn)業(yè)，
除了經(jīng)濟(jì)問題，蘇文坦言，氣候環(huán)境也是很多當(dāng)?shù)厝诉x擇南下的原因。鶴崗市屬于北溫帶大陸性季風(fēng)氣候，主要?dú)夂蛱卣魇嵌竞渎L，年平均氣溫僅3.8℃，極端最高溫度為37.7℃，極端最低溫度為－34.5℃，年無霜期平均值為147天。
從小生活在這種極端的氣候里，蘇文極度渴望南方，高考填志愿時，他一心奔向四季如春的廣東，畢業(yè)后選擇留在南海之濱的湛江工作。在與湛江隔著瓊州海峽的海南，蘇文的東北老鄉(xiāng)不少都在此置業(yè)，他們過著候鳥般的生活。在蘇文的印象中，2000年出頭時，老家的煤礦效益正好，一月工資達(dá)六七千元是常有的事兒，早些年攢下的積蓄支撐了身邊不少人在海南置業(yè)。
四線城市鶴崗樓市的現(xiàn)狀引發(fā)了很多憂慮，這是否預(yù)示了三四線樓市的最終走向？
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，個別三四線城市房價下跌并不能斷言三四線樓市已經(jīng)出現(xiàn)全面下挫。他表示，現(xiàn)階段，三四線樓市還在高位運(yùn)行，但分化的情況已經(jīng)出現(xiàn)，“有些區(qū)域市場的確熄火了”。
嚴(yán)躍進(jìn)對此持相同看法，其認(rèn)為，鶴崗的樓市代表了東北很多地級市的現(xiàn)狀，受人口外流和經(jīng)濟(jì)因素影響，房地產(chǎn)市場基本處于頹廢狀態(tài)。但嚴(yán)躍進(jìn)指出，鶴崗和全國其他三四線城市可比性不強(qiáng)，畢竟經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況不一樣。
類似收縮型城市的未來發(fā)展，在嚴(yán)躍進(jìn)看來，后續(xù)城市定位必然應(yīng)該是緊湊型，關(guān)鍵要對市區(qū)各類資源進(jìn)行整合，防范城市規(guī)模過大，做好既有存量住房的改造，積極導(dǎo)入新的產(chǎn)業(yè)，以產(chǎn)業(yè)工人導(dǎo)入來培育人氣，同時加大棚改力度，必要時需要研究人口回流、高鐵開通等城市發(fā)展因素，以便可以形成更有利的購房條件。
對于部分唱空情緒，嚴(yán)躍進(jìn)表示，東北這兩年也有一些城市開始崛起了，類似黑龍江佳木斯、黑龍江牡丹江、遼寧丹東等，此類城市過去樓市表現(xiàn)很一般，但基礎(chǔ)設(shè)施改善后有較明顯進(jìn)步，因此不用太悲觀。
本文來源：人民網(wǎng)-國際金融報
作者：孫婉秋
延伸閱讀一
在鶴崗，中國樓市的信仰被擊碎了
- 1 -
1.6萬一套房
上天要價，落地還錢！
這里說的正是黑龍江的鶴崗市，這個東北城市的房價，已經(jīng)跌到了讓人難以置信的地步。
“不用談經(jīng)濟(jì)學(xué)，房子賣的出去前提是有人住，有人住的前提是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)能養(yǎng)活你，如果你連飯都吃不上了，房子就是墳?zāi)梗?/strong>”一位鶴崗的網(wǎng)友如此說道。
據(jù)網(wǎng)上截圖顯示，當(dāng)?shù)卮蟛糠謽潜P都在幾萬元，只有一套114平的房標(biāo)價在10萬8。而最低的價格更是到了1萬6。注意這里的價格并不是每平米，而是一套房。
為了驗證，小編聯(lián)系了當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)中介，發(fā)現(xiàn)這種情況確實存在。根據(jù)58同城的數(shù)據(jù)顯示，大量價格只要幾萬元的房屋正在出售，其中毛坯房的普遍價格都在2萬左右，價格最低的一家每平米只要290元。
290元，可能還不夠幾個人吃一頓飯的錢，在鶴崗卻能買下1平米的房子，這著實讓人感到心驚。
- 2 -
煤都的隕落
鶴崗，地處黑龍江省，是一個名副其實的資源型城市，以生產(chǎn)煤炭為主。
鶴崗礦區(qū)，是一個年產(chǎn)千萬噸以上的大型煤礦產(chǎn)區(qū)。自1949年開發(fā)以來，鶴崗煤礦帶動的就業(yè)人數(shù)上十萬。其中，龍煤鶴崗礦業(yè)公司是鶴崗唯一的一戶大型企業(yè)，占規(guī)模以上工業(yè)的一半。其所產(chǎn)煤礦的主要供應(yīng)與黑龍江省和東北地區(qū)，還有部分出口。
而龍煤這家公司，更是以效率低下，讓全國震驚。
中煤協(xié)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，龍煤集團(tuán)2014年煤炭產(chǎn)量為4905萬噸，在國內(nèi)煤炭企業(yè)中排名第17位，產(chǎn)量僅為煤炭龍頭企業(yè)神華的10%左右，而在職職工卻有24萬人，高于神華，是全國平均水平的3倍，更搞笑的是，其中只有4萬人下礦，還有18萬人都在礦上工作。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道的一篇報道顯示，當(dāng)時龍煤鶴崗公司下轄有8座煤礦，其中1座煤礦就有41個科級機(jī)構(gòu)，159名科級干部，24名礦副總以上領(lǐng)導(dǎo)。煤炭形勢最好的時候，井下一線工人的工資也只有大約1萬塊錢，領(lǐng)導(dǎo)年薪都在20萬以上。除了行政冗余，4萬多在職員工，還需要養(yǎng)活6萬多退休員工，效率可想而知。
于是龍煤集團(tuán)幾乎年年虧損，累計負(fù)債已經(jīng)超過500億元，2015年開始一直大刀闊斧推動10萬人分流改革，但不可避免的帶來了人員大規(guī)模流失。
連續(xù)數(shù)年來，鶴崗的政府工作報告都會提到，由于受大環(huán)境的影響，龍煤生產(chǎn)不景氣，對鶴崗工業(yè)形成了負(fù)向拉動。許多小型礦場被迫關(guān)閉，大型礦場也不斷裁員縮小體量，曾經(jīng)的煤都早已風(fēng)光不再。
- 3 -
過山車式的房價
經(jīng)濟(jì)的下滑，或許是導(dǎo)致房價下滑的一大因素。但令人意外的是，鶴崗的房價并非一直處于低位。
4年前鶴崗的樓市，還是一片繁華。
瑞達(dá)錦華公館、北國明珠、歐洲皇家花園小區(qū)、天水新城……一系列新樓盤的涌入，使得這座年代感特別濃厚的城市，開始變得有些現(xiàn)代化起來。
但房地產(chǎn)大搞開發(fā)，也讓鶴崗整個城市的房地產(chǎn)庫存大幅上升。
2015年12月，和鶴崗新開盤的樓盤一樣，永豐財富家園小區(qū)新開盤的毛坯房均價到了4100元/平方。業(yè)主林建斌就在那時候購入了一套120平方的住宅，首付與各種稅費(fèi)手續(xù)費(fèi)等花去了17萬。裝修則耗費(fèi)10萬。不過，2016年7月份，林建斌發(fā)現(xiàn)小區(qū)房價直線下滑，一度跌破2000元/平方米。隨后他開始聯(lián)系律師，組織業(yè)主進(jìn)行維權(quán)。
在他看來，小區(qū)房價暴跌，是因為2016年開發(fā)商把剩余樓盤賣給政府做棚戶區(qū)安置房，小區(qū)涌入大量拆遷戶，入住人員素質(zhì)下降，致使原本定位“高檔全封閉小區(qū)”的永豐財富家園小區(qū)房價大降。因此他認(rèn)為開發(fā)商將房屋賣給政府做棚戶區(qū)安置，屬于“擅自改變房屋用途”。
據(jù)安居客數(shù)據(jù)顯示，自2015年起，鶴崗的房價一直處于下跌趨勢，從15年的均價4033元/㎡，一直跌到2018年初的3300元/㎡。
直到2018年，鶴崗房地產(chǎn)市場開始了新的一輪上漲。棚戶區(qū)改革貨幣化安置在這時候適時出現(xiàn)，2018年1月，《鶴崗市2018年城市棚戶區(qū)改造安置房屋購買工作實施方案》推出，拉開了棚改貨幣化安置的序曲。關(guān)于棚改的安置問題，鶴崗明顯是通過給一定比例的錢給棚改拆遷戶，讓其自行購房的方式為主。因為在這方案里邊，由政府購買存量商品房作為安置房的數(shù)量，只有500套。
大量棚改拆遷戶持幣入市，在“買房致富”成為社會共識的背景下，鶴崗樓市重新往上走。永豐財富家園重新回到了4000序列。
但沒能持續(xù)多久，棚改貨幣化安置的潮水在2018年下半年便落下。跟著落下的，是鶴崗的房價。2019年1月，整個鶴崗的均價跌破了1000，再起不能。
- 4 -
房產(chǎn)不再是金融工具
如今的鶴崗，房子似乎成了一個累贅。
最直接體現(xiàn)則在供暖方面，當(dāng)?shù)鼐用窆┡瘍r錢為26元/平方米，供暖面積計算，為建筑面積×0.87。也就是說，100平米的房子，一年要繳納的供暖費(fèi)為2262元。另外，物業(yè)管理費(fèi)1.2元左右/平方米，物管費(fèi)每年也要1400左右。
出租市場方面，不少房子對租金的要求為零，只要租客出取暖費(fèi)與物業(yè)管理費(fèi)，房子就可以簽約入住。
在這里，房子不再是人們熱捧的“金融工具”。
“1萬一套、白菜價、唾手可得”，或許看起來，鶴崗的房價離我們很遠(yuǎn)，但在大部分的三四線城市，這種情況正在不斷出現(xiàn)。
自17年，去庫存運(yùn)動蔓延到三四線城市后，這些小城市的購買需求便劇增，當(dāng)?shù)氐姆績r也聞聲而漲，以前4000元每平方米的房子，眨眼漲到了6000元每平方。在他們還猶豫要不要買的時候，樓市價格受需求推動，繼續(xù)漲到了8000、10000元每平方米。
但隨著棚改的結(jié)束，三四線城市的人口，并不足以填補(bǔ)如此多的房屋，再加上國家政策和巨額的負(fù)債，這些炒房客不得不將這些三四線城市的房子低價賣出，以填補(bǔ)資金漏洞。但在人口不斷流失的當(dāng)?shù)兀]有新生力量來購買這些房屋，大量的賣單使得價格一低再低，最終導(dǎo)致惡性循環(huán)。
在黑龍江西部的大慶，這座曾經(jīng)產(chǎn)出大量石油的城市，也出現(xiàn)了兩三萬元可以買一套房子的狀況。
可以想象，如果房產(chǎn)稅開征，這些房子基本就都成了名副其實的負(fù)資產(chǎn)。而房子，也該從一個不斷升值的“金融工具”，重新變回滿足生活的居住空間了。
本文來源：易簡財經(jīng)（ID：ejfinance）
作者：在家碼字威斯克
延伸閱讀二
2萬元“喜提”一套房，GDP不如沿海一個鎮(zhèn)……這座城市怎么了？
2萬元能買多大的房子？
對于大部分生活在北上廣深和“新一線”城市的居民來說，一平方米也買不起。但是有一個城市，2萬元就能實現(xiàn)你的“安居夢”。
最近，網(wǎng)上流傳的一張圖片顯示，在黑龍江鶴崗市，只要花1.9萬元就可以買到一套55平方米的房子！折算下來，每平方米單價只有345元！
不過，這樣低的房價對鶴崗來說，也絕不是什么好事：經(jīng)濟(jì)規(guī)模縮小，還不如沿海地區(qū)一個強(qiáng)鎮(zhèn)；十多年間流失了約10萬人口……
城市發(fā)展中遭遇的這些“陣痛”，都直觀地反映在了鶴崗低迷的房價上。
總價2萬元以下房源隨處可見
在鶴崗二手房交易網(wǎng)站上，輕輕松松就能找到大量總價在2萬以下的房源：
鶴崗“東山沿河北小區(qū)”，一套位于7樓的46平方米毛坯房（一室一廳）總價只要1.5萬元，折合326元/平方米。
“九州松鶴小區(qū)”，一套位于6樓的50平方米毛坯房（一室一廳）總價也只有1.9萬元，折合380元/平方米。
從鶴崗市的地圖看，這些房源所在小區(qū)都位于市區(qū)的核心位置，地段并不差。比如說，九州松鶴小區(qū)位于鶴崗市委附近，周邊有多個市級機(jī)關(guān)、星級酒店和城市公園。而東山沿河北小區(qū)離鶴崗傳統(tǒng)繁華地帶——向陽區(qū)比較近，醫(yī)院、學(xué)校等配套設(shè)施一應(yīng)俱全。
從二手房交易網(wǎng)站提供的數(shù)據(jù)看，這些房源的價格，已經(jīng)低到和裝修費(fèi)用比肩。那么，這樣便宜的房子，背后會不會有什么貓膩？對于這一問題，當(dāng)?shù)鼐W(wǎng)友的討論“點醒”了記者。
在當(dāng)?shù)刭N吧中，不少網(wǎng)民紛紛指出，這樣的房子雖然便宜，但從性質(zhì)上講，一般都是非常特殊的“棚改房”，辦房本、過戶等手續(xù)非常麻煩，不建議普通購房者購買這樣的房產(chǎn)。
記者在和當(dāng)?shù)胤课葜薪槁?lián)系后了解到，網(wǎng)友反映的情況基本屬實。一名中介告訴記者，鶴崗的確有許多總價在2萬左右甚至價格更低的房源，但這些房源都屬于棚改房，并不可能馬上就能拿到房本，需要等上幾年。至于具體要等幾年，這名中介并沒有正面回應(yīng)。
另一名中介雖然強(qiáng)調(diào)“房本是一定會有的”，并宣稱他手里的房源可以將文件上登記的戶主信息直接從之前的房屋所有權(quán)人改成有意購房者，但他也沒有回答記者“多久才能拿到房本”的問詢。
記者還注意到，這些低價房源一般都是多層住宅的6~7層。為什么樓層越高，房房價越低呢？接受采訪的中介向記者表示，這些多層住宅一般不配電梯，所以高樓層比低樓層便宜些。
而根據(jù)我國現(xiàn)行《住宅設(shè)計規(guī)范》顯示，七層及七層以上住宅必須設(shè)置電梯。也就是說，這些不配電梯的住宅從建設(shè)的時候就低于國家標(biāo)準(zhǔn)，因此，上述房源能有如此低的價格，也并不令人感到意外。
鶴崗房價到底多高？
網(wǎng)上流傳的總價2萬元的房子其實是性質(zhì)特殊的棚改房，那么在鶴崗要買一套有房本、能正常過戶的商品房，究竟又要花多少錢呢？
有中介告訴記者，目前位于市中心區(qū)繁華地段的商品房均價普遍在2000元/平方米。
根據(jù)網(wǎng)上掛出的房源資料顯示，一套位于鶴崗市中心地帶的精裝修93平方米二手房，目前總價為25萬元，折合2631元/平方米。
即便是2000元/平方米，在全國范圍內(nèi)已經(jīng)屬于“白菜價”。住房大數(shù)據(jù)聯(lián)合實驗室發(fā)布的2019年1月中國142城市大數(shù)據(jù)房價排名信息顯示，142城中房價最低的鞍山市，當(dāng)月房價中位數(shù)為3674元/平方米，也遠(yuǎn)高于中介提供的鶴崗房價數(shù)據(jù)。
另據(jù)住房大數(shù)據(jù)聯(lián)合實驗室、中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組針對2018年中國260個城市所進(jìn)行的房價分析顯示，當(dāng)年房價最低的廣西來賓市，二手住房報價中位數(shù)約為2652元/平方米。不過，在這份號稱囊括了全國主要城市房價的名單中，并沒有出現(xiàn)鶴崗的身影。
對比周邊城市，鶴崗的房價也低得驚人：根據(jù)某房產(chǎn)網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，與鶴崗相鄰的佳木斯市房價均價為4608元/平方米、伊春市房價均價為4685元/平方米。而鶴崗市的房價形成了一個明顯的“洼地”。
從記者找到的當(dāng)?shù)鼐W(wǎng)友討論中，也能明顯感到鶴崗房價確實是下跌了——2016年，鶴崗城區(qū)的住房均價還普遍在2500元/平方米以上，下屬的綏濱縣住房均價甚至達(dá)到了3700元/平方米。
“當(dāng)警察就送房”，一些崗位還送車
房價如此之低，鶴崗自然沒有“買房難”的問題，甚至還出現(xiàn)了在當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)“送房”、“送車”這樣的優(yōu)惠。
今年3月，鶴崗市公安局在官網(wǎng)上發(fā)布文件稱，四所部屬公安院校的畢業(yè)生，通過招錄程序到鶴崗市公安局工作的，每人救助一車一房。全國各省公安院校公安專業(yè)本科畢業(yè)生，通過公務(wù)員考試被錄用的，救助一車一房；各省公安院校公安專業(yè)統(tǒng)招專科畢業(yè)生每人救助一房。
此外，如果是通過公務(wù)員考試進(jìn)入鶴崗市公安局的全國985、211院校畢業(yè)生；統(tǒng)招院校碩士生；通過法律職業(yè)資格考試的統(tǒng)招本科畢業(yè)生，也可以享受“送一套房、一輛車”的待遇。
在“送房送車”的標(biāo)準(zhǔn)上，這份文件指出，可選的汽車價值在10萬元以內(nèi)；可選的住房建筑面積在50~90平方米，房源位于市區(qū)內(nèi)，按照公安聯(lián)考分?jǐn)?shù)從高到低選房。不過，選車選房者還要滿足最低服務(wù)年限為7年的條件。
GDP連年下滑，甚至不如一些鎮(zhèn)
“ 一葉知秋”。對鶴崗這座資源型城市來說，長期低迷的房價正是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展乏力的表現(xiàn)。
根據(jù)鶴崗市統(tǒng)計公報顯示，2017年，全市共實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值282.9億元。對比來看，這一GDP數(shù)據(jù)甚至還不如沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的一個鎮(zhèn)。同一年，位于廣東省佛山市的獅山鎮(zhèn)地區(qū)生產(chǎn)總值超過1000億元，經(jīng)濟(jì)總量是鶴崗市的3倍多。也是在2017年，江蘇省蘇州市盛澤鎮(zhèn)GDP也突破400億元，經(jīng)濟(jì)總量超過鶴崗市100多億元。
即使是在近年來經(jīng)濟(jì)增速普遍不高的東北三省內(nèi)部，鶴崗的GDP排名也位列“后座”。2017年數(shù)據(jù)顯示，鶴崗當(dāng)年GDP總量在東北36個地級行政單位中排名倒數(shù)第四。
2012年，鶴崗市GDP總量還有358億元，到了2013年第二年，經(jīng)濟(jì)規(guī)模下滑至320億元。此后，鶴崗市GDP一直在250億~300億元的區(qū)間徘徊：2015年GDP總量為266億元、2016年為264.1億元、2017年為282.9億元，一直沒有實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健恢復(fù)和增長。
經(jīng)濟(jì)極度依賴幾個產(chǎn)業(yè)甚至是幾個企業(yè)，或許是鶴崗經(jīng)濟(jì)長期低迷的“命門”。根據(jù)2016年的一份數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)年鶴崗規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)增加值41.8億元，其中22戶煤炭開采洗選企業(yè)就貢獻(xiàn)了26.4億元的增加值，占規(guī)模以上工業(yè)的比重達(dá)到63%。
而在這22家煤炭企業(yè)中，有一家企業(yè)基本貢獻(xiàn)了全部的工業(yè)增加值和煤炭產(chǎn)量：2016年，龍煤鶴崗礦業(yè)公司實現(xiàn)增加值20.8億元，一家企業(yè)就占到全市規(guī)模以上工業(yè)增加值的近五成。同一年，龍煤鶴崗生產(chǎn)了1177.7萬噸的煤炭，而整個鶴崗市只生產(chǎn)了1263.2萬噸的煤炭。也就是說，這座煤炭大市有超過九成的煤炭產(chǎn)量來自一家企業(yè)。
收縮型城市：十多年間流失10萬人口
經(jīng)濟(jì)增長乏力，也影響人們留在這座城市的意愿。根據(jù)當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自21世紀(jì)初以來，鶴崗的人口幾乎一直處于下行通道。
根據(jù)鶴崗市統(tǒng)計公報顯示，2008年末，鶴崗市的人口就小幅下降至109.4萬。隨后，該市的人口出現(xiàn)趨勢性的下滑：2011年108.8萬人、2013年107.8萬人、2015年105.6萬人……到了2017年末，鶴崗人口已低至100.9萬人。也就是說，在十多年時間里，鶴崗已流失了約10萬人口，人口降幅接近10%。
對照此前專家提出的標(biāo)準(zhǔn)來看，鶴崗從經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和人口走勢上，均已符合“收縮型城市”的定義。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對記者評論稱，包括鶴崗等類似城市房價邏輯都差不多，即過去是煤炭和工業(yè)相對發(fā)達(dá)的城市，但這幾年因為行業(yè)因素，導(dǎo)致城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展也受到影響，很多人口也逐漸外流。在沒有人口支撐的情況下，樓市交易不旺，價格自然比較低。
嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，對于鶴崗這類收縮型城市，應(yīng)該積極培育新產(chǎn)業(yè)，必要時候也需要研究人口回流、高鐵開通等因素，假如這些條件具備了，才能形成更好的購房條件。
本文來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞
記者：李可愚
